Finden die Notenbanken die richtige Balance?

Im Zuge der Zinsschritte der Notenbanken Ende März zeigten die Zinsen der längeren Laufzeiten eine stärkere Aufwärtsbewegung. Von einer Verknappung bei der Kreditvergabe wird die Schweiz laut Experten nicht betroffen sein. Was heisst das für Sie?

Ereignisse und Auswirkungen auf die Referenzzinssätze

Nach wie vor ist voraussichtlich mit weiteren Zinsschritten der Notenbanken zu rechnen. Es zeichnet sich aber immer mehr ab, dass das Tempo gedrosselt wird und die Schritte kleiner ausfallen. Die Zinskurve ist nach wie vor flach (Preisunterschied zwischen kurzer und langer Laufzeit gering) was darauf hindeuten könnte, dass die Zinsen mittelfristig etwas zurückgehen.

Aktuell ist aber die Unsicherheit im Markt noch spürbar. Die Intensität der Volatilität hat in den letzten Wochen stark zugenommen und die Zinsen befinden sich wieder nahe am Jahreshoch von anfangs März. Das macht es noch schwieriger entscheiden zu können, welches der richtige Zeitpunkt und welches die richtige Strategie für eine Finanzierung ist. Umso mehr lohnt sich ein breiter Vergleich der Angebote, ein kompetitives Ausschreiben und eine professionelle Unterstützung.

Die Inflation und geopolitische Unsicherheiten führen global zu einem schwächeren Wachstum bei der Kreditvergabe. Gemäss den meisten Experten sollte die Schweiz jedoch nicht von einer Verknappung in der Kreditvergabe betroffen sein. Bei Loanboox ist im Moment nichts von einer Verknappung spürbar, die Kreditgeber bieten nach wie vor viele und attraktive Angebote.

Sie möchten entdecken, welche Konditionen andere Kreditnehmer auf Loanboox erhalten?  

Webinar Schulden oder Steuersatzerhöhung?

Webinar Schulden oder Steuersatzerhöhung?

Market Update Webinar

Stehen Gemeinden oder Städte, die stark verschuldet sind, finanziell zwingend schlecht da? Nein, entscheidend ist neben anderen Faktoren vor allem die Finanzkraft. Wichtig bei der Aufnahme von Darlehen ist es, dass sich öffentliche Körperschaften kalkuliert verschulden. Doch was heisst das? Und wie kommuniziert die Finanzabteilung die komplexen Zusammenhänge im Bereich Finanzen der Bevölkerung?  

Zusammen mit Dominik Just, Professor für Finanz- und Rechnungswesen an der Fachhochschule Graubünden, thematisiert Andi Burri, Geschäftsführer Schweiz von Loanboox, dieses Thema in einem kostenlosen Webinar 

Wann?

Freitag, 5. Mai, 10 – 11 Uhr – online via Zoom oder per Telefon einwählen.

Anmeldeschluss: 4. Mai

Folgende Fragen werden behandelt 

  • Welche Bedeutung hat der Steuersatz bzw. haben die Schulden bei Gemeinden?  
  • Wie funktioniert eine effiziente Schuldenverwaltung?  
  • Welche Finanzkennzahlen gilt es zu beachten?  
  • Wie kommuniziert eine Gemeinde am besten über die Finanzlage?  

    Selbstverständlich haben Sie die Möglichkeit, Ihre eigenen Fragen zu stellen. 

    Unsere Referenten

    Fallstudie Finanzierung: Stiftung für selbstbestimmtes und begleitetes Leben

    Fallstudie Finanzierung: Stiftung für selbstbestimmtes und begleitetes Leben

    Pius Bernet, Geschäftsführer der SSBL Stiftung für selbstbestimmtes und begleitetes Wohnen, erklärt, wie Loanboox bei der Finanzierung geholfen hat und welche Dienstleistungen sie in Anspruch genommen haben.

    Wer ist die SSBL?

    SSBL ist die Stiftung für selbstbestimmtes und begleitetes Leben. Sie ermöglichen Menschen mit Behinderung die Teilhabe in der Gesellschaft. Zudem fördern Sie die Wahlfreiheit und Selbst-bestimmung von Menschen mit Behinderung durch vielseitige und flexible Angebote in allen Lebensbereichen.

    Dept Planning Graph

    Wofür wurde die Finanzierung benötigt?

    2015 wurden drei Wohngebäude für Personen mit hoher Mehrfach-Behinderung und hoher Pflegebedürftigkeit und weitere Anlagen in der Höhe von CHF 50 Millionen gebaut. Eine Tranche in Höhe von 8 Millionen ist anfangs 2023 abgelaufen, dafür hat die SSBL eine Refinanzierung benötigt.

    Genutzte Dienstleistungen

    1. Die Aufbereitung der Finanzierungsanfrage in einem übersichtlichen Factsheet.

    2. Die Streuung der Finanzierungsanfrage an ein sehr breites Netzwerk an Kapitalgebern.

    3. Die effiziente Abwicklung der Finanzierung via Loanboox.

    4. Zusatzauswertungen zum Portfolio.

    Sensationell – ich bewerte Loanboox mit 10/10 Punkten!

    Pius Bernet

    Geschäftsführer, SSBL Stiftung für selbstbestimmtes und begleitetes Leben

    Empfehlung zur Loanboox-Nutzung

    Im Interview haben wir Herrn Bernet gefragt, wem er Loanboox weiterempfehlen würde: 

    «Grundsätzlich allen öffentlichen & öffentlich-rechtlich nahen Institutionen. Den grössten Mehrwert sehe ich für Pflegeheime, Spitäler und Verkehrsbetriebe mit grossem Fremdkapitalbedarf.»

    Möchten Sie mehr erfahren? 

    Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau spart CHF 500’000 bei der Finanzierung

    Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau spart CHF 500’000 bei der Finanzierung

    Die Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung (ABAU) hat eine Baukredit-Finanzierung in der Höhe von CHF 17 Millionen mit der Unterstützung von Loanboox Real Estate erfolgreich abgeschlossen. Dabei spart sie CHF 500‘000 an Zinskosten. 

    Die Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung hat eine Baukredit-Finanzierung in der Höhe von CHF 17 Millionen abgeschlossen. Die Finanzierungsanfrage ist auf grosse Resonanz gestossen. Mit dem aufgenommenen Kapital realisiert ABAU einen modernen Ersatzneubau mit 42 Wohnungen in Aarau.  

    Die Wohnbaugenossenschaft hat Loanboox Real Estate mit der Durchführung des Finanzierungsprozesses und der finanzierungstechnischen Begleitung des Projekts über die gesamte Bauphase beauftragt. Durch die optimierte Finanzierungsstruktur konnte ABAU statt eines teuren Baukredits eine flexible SARON-Finanzierung abschliessen. Auch die breite Streuung der Anfrage im Loanboox-Netzwerk hat sich gelohnt: Die Margenangebote lagen im Bereich von 0.40% bis 0.80%.  

    Insgesamt spart die Wohnbaugenossenschaft dadurch über die rund zweijährige Bauzeit knapp CHF 500’000 Zinskosten im Vergleich mit den Kreditmargen ihrer bestehenden Hypotheken. Die kapitalgewichtete Zinsmarge auf dem gesamten Kreditportfolio konnte dank der neuen, günstigen Finanzierung um 30% gesenkt werden.  

    Bruno Alberti, Präsident der Allgemeinen Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung, zeigt sich zufrieden:

    «Ich hätte nicht erwartet, dass wir mit Hilfe von Loanboox so viel Zinskosten sparen und die Baufinanzierung gleichzeitig so effizient strukturieren können. Die Angebote der Top 3 Anbieter waren so attraktiv, dass wir bei einem zweiten Institut eine zweite Hypothek im Umfang von CHF 5 Mio. abschlossen und damit eine bestehende Finanzierung abgelöst haben.»

    Warum jetzt die Zeit für eine Hypothekenmix-Strategie gekommen ist

    Etwas Grundlegendes vorweg: Neben den Zinserwartungen hängt die aktuelle Wahl einer optimalen Hypothekarfinanzierung immer auch noch von der Risikobereitschaft und -fähigkeit eines Hypothekarnehmers ab. Weshalb unser Head of Real Estate Financing Patrick Zurfluh in der aktuellen Marktsituation einen Hypothekenmix favorisiert, erläutert er in diesem Artikel. 

    Achterbahnfahrt auf dem Zinsmarkt und was das für Immobilienfinanzierungen bedeutet

    Die aktuellen Zinsmärkte in den USA und in Europa gleichen einer wilden Achterbahnfahrt (Bild: Depositphotos) 

    Die Federal Reserve Bank (Fed) steuert auf ein Leitzinsniveau von fünf, wenn nicht gar sechs Prozent zu. Die Europäische Zentralbank (EZB) folgt ihrem US-amerikanischen Counterpart mit einem zeitlichen Verzug und nimmt schon bald die 4-%-Marke ins Visier. Vor gerade einmal drei Jahren, am 15. März 2020, hatte die Fed die Zinsspanne auf 0 bis 0,25% gesetzt und beliess sie dort exakt zwei Jahre. Am 16. März 2022 kam dann die erste Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte. In der Zwischenzeit wurden es stolze 425 Basispunkte mehr – und dies in einem Zeitraum von nur knapp elf Monaten. Die EZB erhöhte derweil (zwischen Juli 2022 und Februar 2023) innerhalb von rund sechs Monaten die Leitzinsen um satte 300 Basispunkte. 

    Eine ähnliche Achterbahnfahrt in solche Höhen sah man in den USA zuletzt ab dem Jahr 2003. Sie endete damals (2006/2007) mit einem Zinssatz von 5,25%, dem höchsten Niveau, das die 2000er Jahre bis anhin hervorvorbrachten. Schiesst die Federal Reserve über dieses Niveau dieses Mal noch hinaus? Und mit ihr im Anhang auch die europäischen Währungshüter? Und was bedeutet dies für das Schweizer Leitzinsniveau, welches aktuell bei gerade einmal mickrigen 1,0% liegt und nachdem dieses (seit dem berühmt-berüchtigten 15.1.2015) für mehr als sieben Jahre im negativen Bereich gelegen hatte. 

    Um in dem Bild der Achterbahnfahrt zu bleiben: Es ist angebracht, vor dem Beginn einer Fahrt, den Sicherheitsgurt anzulegen. Vor allem, wenn man weiss, dass ein wilder Ritt bevorstehen könnte. Über eine lange Zeit galt ja die Geldmarkthypothek als die günstigste Finanzierungsform. Auch eine langfristige Festhypothek machte in der Tiefzinsphase Sinn, um sich gegen höhere Zinsen abzusichern. 

    Finanzierung abhängig von Inflationserwartungen 

    Aktuell beträgt die Zinsdifferenz zwischen einer Zehn-Jahres-Festhypothek und einer Geldmarkthypothek gut 80 Basispunkte. Dies entspricht rund 40% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Diese Differenz schrumpft aber, auf nur noch etwa 30 bis 40 Basispunkte, wenn die nächste erwartete Erhöhung beim SNB-Leitzins im März 2023 kommen sollte. In der Folge würden also wiederum Festhypotheken attraktiver. Weitere wichtige Faktoren, die es für Hypothekarnehmer einzurechnen gilt, sind die Entwicklungen bei den Inflationserwartungen und bei der tatsächlichen Inflation. Letztere liegt in der Schweiz aktuell bei knapp 3% – im Vergleich zu Werten von über 10% in den USA oder in verschiedenen EU-Ländern. 

    Die Erwartungen der meisten Finanzmarktakteure sehen hierzulande einen leichten Anstieg der Geldmarktzinsen vor – und das über die volle nächste Dekade. Die damit verbundenen Mehrkosten einer Zehn-Jahres-Festhypothek kumulieren sich über die gesamte Laufzeit auf rund 5% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Sollte der Inflationsdruck in den kommenden Monaten und Jahren nachlassen, könnten auch wieder die Leitzinsen und damit die Kosten von Geldmarkthypotheken leicht sinken. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek würde dann rund 30% betragen. 

    Für ein tieferes Inflationsszenario spricht die anhaltende Aufwertung des Schweizer Frankes sowie ein langsames (wenn nicht gar stagnierendes) Wachstum in der Euro-Zone. Effizientere Methoden senken zudem Produktionskosten und somit auch die Preise für ebenjene Güter. Tritt diese Situation ein, so erwarten Marktexperten Leitzinsen in der Spanne zwischen 0 und 1%. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek könnte dann bei rund 60% liegen. 

    Preisspirale mit Schleuderkraft 

    Sollte sich jedoch in den kommenden Jahren eine Lohn-Preis-Spirale drehen, müssten Hypothekarnehmer mit einer deutlichen höheren Inflation rechnen. Zudem rechnen die Experten aufgrund des Fachkräftemangels in Kombination mit ungünstigen Demografie-Faktoren (Stichwort: Überalterung der Gesellschaft = weniger aktive Kräfte im Arbeitsmarkt) per se schon mit einem höheren Lohnniveau in Zukunft. Deflationäre Effekte, die man in den vergangenen Jahrzehnten dank Globalisierung in den Produktions- und Logistikketten hatte, fallen zudem weg. So wären dann Leitzinsen in der Schweiz auch wieder über 2 oder 3% möglich. Und in der Folge würde die Zehn-Jahres-Festhypothek zur günstigeren Alternative gegenüber der Geldmarkthypothek, da mit ihr rund 25% gespart werden könnten. 

    Ganz gleich, wie man es drehen mag und wie sich die Geld- und Zinsmärkte weiterentwickeln: Eine Zeit der Unsicherheit steht uns bevor und die Achterbahnfahrt setzt sich in den kommenden Monaten oder vielleicht gar Jahren fort. Und vielleicht nicht bei hellem Tageslicht, sondern im dunklen Raum. Daher ist es aus meiner Sicht angebracht, auf einen diversen Hypothekenmix (aus unterschiedlich hohen Zinsen sowie Laufzeiten) zu setzen, um nicht komplett im luftleeren Raum agieren zu müssen. Andernfalls könnte eines Tages die unerwartete Wende kommen – und man mit harten Folgen aus der Kurve fliegen. 

    Über den Autor:

    Patrick Zurfluh ist Head of Real Estate Financing bei Loanboox. In seinen  Meinungsbeiträgen erklärt er Themen rund um die Finanzierung von Renditeimmobilien sowie das Schuldenmanagement. Dabei gibt er praktische Tipps und Tricks.