Die Auswirkungen steigender Kredit- und Finanzierungskosten sind im zweiten Halbjahr 2022 auf allen europäischen Immobilienmärkten zu beobachten. Gründe sind die geopolitischen Unsicherheiten, wirtschaftliche Turbulenzen und das «new normal» an der Zinsfront. Folgen sehen wir auch im Kapitalbeschaffungsmarkt in der Schweiz, etwa bei nicht kotierten Immobilienfonds.  

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat es dieses Jahr schon dreimal getan, die Schweizerische Nationalbank (SNB) erst zweimal: signifikante Anhebungen des Leitzinses. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB bei ihrer nächsten Sitzung am 15. Dezember ein weiteres Mal die Zinsen steigen lässt. Es wird erwartet, dass auch die SNB bald wieder an der Zinsschraube drehen wird. 

Steigende Zinsen machen Investments in den Immobilienbereich weniger attraktiv. Andere Asset-Klassen reüssieren hingegen und übernehmen ein Stück des Kuchens an verfügbarem Kapital. Dies zeigte sich in den vergangenen Monaten und Wochen beispielsweise bei angestrebten Kapitalerhöhungen von nicht an der Börse kotierten Schweizer Immobilienfonds. 

Immobilienfonds bleiben unter den Erwartungen 

Schauen wir uns etwa die im Oktober durchgeführte Emission des PURE Swiss Opportunity REF an: Der angepeilte Erlös von bis zu 35 Millionen Schweizer Franken wurde bei weitem nicht erreicht und am Ende sammelte die Fondsgesellschaft PURE Funds AG mit Sitz in Zug rund 9,3 Millionen Franken ein. Die Ausübungsquote lag somit nur bei rund 25 Prozent. In den Jahren zuvor hatte man dagegen auch in diesem Bereich viele überzeichnete Kapitalerhöhungen verzeichnet. Die PURE- Fondsleitung verbuchte dennoch den Schritt als Erfolg und verwies auf «das anspruchsvolle Marktumfeld», die Erwartungen seien «nicht vollumfänglich erfüllt» worden. Zu den Kapitalgebern zählten bestehende Investoren, die ihre Bezugsrechte ausübten, als auch neue Investoren, so PURE Funds. Die Fondsleitung will die neuen Mittel für den weiteren Portfolioaufbau, u.a. in einen Liegenschaftsankauf im Zentrum von Zug, und zur Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote aufwenden. 

Emissionserlöse deutlich schwächer 

Ähnlich erging es der Emission des nicht kotierten Mountain Resort Real Estate Fund Sicav. Der auf Tourismus-Immobilien spezialisierte Fonds wollte kürzlich rund 20 Millionen Franken Neugelder aufnehmen. Schliesslich wurden jedoch 13,07 Millionen eingesammelt, was einer Ausübungsquote von rund 65 Prozent entspricht. Der Mountain Resort-Fonds, der unter Leitung der Solufonds SA aus Morges geführt wird, plant mit dem Emissionserlös die Finanzierung des Baus einer Ferienanlage in der Hérémence im Kanton Wallis und die Erweiterung der Ferienanlage in der Gemeinde Brigels im Kanton Graubünden. 

Korrekturen bereits in der Vorbereitung

Auch beim Akara Swiss Diversity Property Fund PK, dessen neue Zeichnungsfrist Ende Oktober begann, musste Rekalibrierungen vorgenommen werden: Die Fondsleitung Swiss Prime Site Solutions wollte ursprünglich einmal ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 150 Millionen anpeilen. Jetzt sollen neue Anteile nur im Wert von maximal 62 Millionen ausgegeben werden. Die Zeichnungsfrist endet am 18. November. Der Akara Diversity PK ist aktuell (gemäss Verkehrswerten) zu 49 Prozent in der Region Zürich, zu 21 Prozent in der Nordwestschweiz, zu 16 Prozent am Genfersee sowie in weiteren Schweizer Regionen investiert. Die Nutzungsart Wohnen macht dabei einen Anteil von 53 Prozent (bezogen auf die Sollmiete) aus. 

Diese drei Beispiele zeigen exemplarisch die derzeit getrübte Marktlage auf dem gesamten Fondsmarkt. Zwar konnten zuletzt die Titel börsenkotierter Immobilienfonds wieder etwas in ihren Kursen zulegen und sich erholen. Dennoch erwarten die Marktexperten für den Rest des Jahres 2022 sowie auch übergehend in das neue Jahr 2023 deutlich weniger Dynamik und Investitionsbereitschaft bei Neuemissionen bzw. Kapitalerhöhungen in der Schweiz und in Europa.