Die Zinswende verkompliziert die Kapitalaufnahme bei Immobilienfinanzierungen mit einfachen Hypothekarmodellen wie der SARON- oder der Festhypothek. Bei komplexeren Finanzierungsinstrumenten ist die Situation noch etwas verzwickter – beispielsweise bei der Swap-Hypothek. Was ist eine Swap-Hypothek und was bedeutet die Zinswende für Swap-Hypotheken?
Der Begriff «swap» stammt aus dem Englischen und bedeutet tauschen oder wechseln. In der Finanzwelt spricht man beim Refinanzierungssatz für Banken an den Kapitalmärkten vom Swap-Satz, welcher im Hypothekargeschäft entsprechend die Zinskosten von Banken für Hypotheken ausdrücken.
Eine Swap-Hypothek beinhaltet zwei Produkte: Eine SARON-Hypothek und einen Interest Rate Swap (Zins-Swap). Beim Zins-Swap wird der SARON-Zinssatz mit einem festen Zinssatz für eine definierte Laufzeit zwischen Kreditnehmer und Bank getauscht. Der Kreditnehmer bezahlt der Bank somit einen festen Zinssatz und erhält im Gegenzug den aktuellen Geldmarktzins vergütet. Diesen benötigt er, um das zweite Produkt, die eigentliche Finanzierung (eine klassische SARON-Hypothek), zu bedienen. Dort bezahlt der Kreditnehmer den aktuellen Geldmarktzins plus eine Kreditmarge. Da sich in der Theorie die Geldmarktzins-Zahlungen der beiden Produkte aufheben, bestehen die Kosten für den Kreditnehmer aus dem fixen Swap-Satz und der Marge auf der SARON-Hypothek.

Die Krux des Zins-Swaps
Seit rund 15 Jahren bieten Banken ihren Kreditnehmern dieses derivate Zinsabsicherungsinstrument als Alternative zu Festhypotheken an. Obwohl wesentlich komplexer als herkömmliche Festhypotheken, weisen Zins-Swaps einige Vorteile auf: Einerseits können sehr lange Zinsabsicherungen bis zu 40 Jahren abgeschlossen werden, andererseits sind solche synthetische Festhypotheken deutlich flexibler und üblicherweise auch etwas günstiger als herkömmliche Festhypotheken mit der gleichen Laufzeit. Dieses Instrument ist trotz erwähnten Vorzügen ab 2015 in Verruf geraten Der Grund? Seit die Schweizerische Nationalbank Negativzinsen eingeführt hatte und die Banken auf den LIBOR-/SARON-Finanzierungen eine Untergrenze von 0% definierten, funktionierte die gewünschte Zinsabsicherung mit Zins-Swaps nicht mehr und es entstand eine Asymmetrie. Die Folge waren rund 0.75% höhere Zinskosten für die Kreditnehmer.
Die Zinswende als Chance
Lange Zeit waren die Kreditnehmer dieser Situation mehr oder weniger hilflos ausgesetzt. Der jüngste Zinsanstieg (hier haben wir darüber berichtet) bietet nun aber Möglichkeiten, bestehende Zins-Swaps mit Gewinn aufzulösen oder anzupassen. Die Möglichkeiten sind vielfältig und manchmal ist es auch das Beste, gar nichts zu verändern. Die beste Lösung hängt von zahlreichen Faktoren, wie beispielsweise der eigenen Zinsmeinung und der individuellen Finanzierungssituation, ab.
Über Loanboox Real Estate:
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