Der Ukraine-Konflikt belastet die Weltwirtschaft – es besteht die Gefahr einer Stagflation, eines stagnierenden Wirtschaftswachstums mit gleichzeitig steigenden Inflationsraten. Aufgrund der aktuellen Weltgeschehnisse steigen die Zinsen zurzeit stark an. Was bedeutet das für Immobilienfinanzierungen?
Auch ohne internationale militärische Eskalation im Ukraine-Konflikt sind die wirtschaftlichen Konsequenzen des Krieges und der Sanktionen gegen Russland weltweit angekommen und spürbar. Ein Beispiel dafür sind steigende Benzin- und Lebensmittelpreise. Geldpolitisch befinden sich die Notenbanken zurzeit in einem Dilemma: Entweder bekämpfen sie die aktuell hohen Inflationsraten mit Zinserhöhungen oder die drohende Rezession mit einer weiterhin expansiven Geldpolitik. Die Europäische Zentralbank (EZB) steht aufgrund der rekordverdächtig hohen Inflationsraten im Euroraum unter Druck – ihre Leitzinsen belässt sie jedoch weiterhin bei 0%.
Entwicklung in der Schweiz
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) kann aufgrund der tieferen Inflationsrate in der Schweiz die Aktionen der EZB abwarten und, falls nötig, darauf reagieren. Dabei hat sie auch den Kurs des Schweizer Frankens im Blick und will eine Aufwertung tunlichst vermeiden. Die Schweizer Wirtschaft befindet sich aber in guter Verfassung und scheint weiterhin krisenresistent zu sein. Da sich das aktuelle Weltgeschehen jedoch schlagartig ändern kann, ist diese Krisenresistenz mit Vorsicht zu geniessen.
Anhand der untenstehenden Grafik ist zu erkennen, dass die Schweizer Wirtschaft (gemessen anhand des realen BIP) dem aktuellen Weltgeschehen trotzt. Das günstige Szenario und das Negativszenario beziehen sich beide auf den Ukraine-Konflikt. Ausserdem wird bei beiden Szenarien betreffend Covid-19-Pandemie von einem Endemieszenario ausgegangen.
Quelle: ETH Zürich / KOF, 2022
Steigende Zinsen bei Immobilienfinanzierungen?
Steigende Zinsen wirken sich naturgemäss unmittelbar auf Hypothekenfinanzierungen von Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften aus, insbesondere im langfristigen Bereich. Die nachfolgende Grafik zeigt, dass sich die mittel- bis langfristigen Zinsen in den letzten neun Monaten im Durchschnitt um ca. 1.4% erhöht haben. Bei kurzfristigen Hypothekarmodellen, wie beispielsweise SARON-Finanzierungen, ist diese Entwicklung noch nicht direkt spürbar, da die SNB den Leitzins aktuell (noch) im negativen Bereich belässt. Insgesamt sehen wir jedoch heute erstmals seit Jahren deutliche Bewegungen nach oben. Hypothekarkreditnehmer tun gut daran, bereits jetzt zu planen und sich auf eine Finanzierungsstrategie festzulegen.
Dank Angebotsvergleich und Umschichtung Risiko minimieren?
Die Zinsvolatilität macht Wohnbaugenossenschaften und Immobiliengesellschaften also zu schaffen. Umso mehr Bedeutung kommt heute dem Angebotsvergleich zu, da sich nun die Konditionen zwischen den verschiedenen Kapitalgebern im Vergleich zu vor zwei oder drei Jahren (noch) deutlicher unterscheiden können. Durch eine gute Strategie und einem breiten Vergleich mehrerer Angebote kann unter Umständen ein sechsstelliger Betrag eingespart werden. Auch bei der Staffelung der Kreditlaufzeiten lohnt sich eine Analyse und allenfalls eine Anpassung der aktuellen Finanzierungsstruktur: Um sich gegen die volatile Zinssituation abzusichern und gleichzeitig ein Klumpenrisiko zu vermeiden, können Kreditlaufzeiten gestreut werden.
Umwälzung der Kosten auf die Mieter?
Wenn die Zinsen steigen, stellt sich bei der Immobilienfinanzierung automatisch die Frage, wer die Mehrkosten trägt. Vermieter dürfen die Mietzinsen unter anderem dann erhöhen, wenn die Teuerung (gemessen anhand des Landesindex der Konsumentenpreise) steigt oder wenn sich der hypothekarische Referenzzinssatz erhöht. Diese beiden Referenzwerte sind jedoch nicht so volatil wie die aktuelle Zinslage. Dies bedeutet wiederum, dass die Mehrkosten zumindest vorübergehend von den Immobilieneigentümern getragen werden müssen. Umso mehr lohnt es sich, die vorerwähnten Möglichkeiten zur Absicherung gegen die volatile Zinslage zu prüfen.
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