Die aktuellen Zinsmärkte in den USA und in Europa gleichen einer wilden Achterbahnfahrt (Bild: Depositphotos) 

Die Federal Reserve Bank (Fed) steuert auf ein Leitzinsniveau von fünf, wenn nicht gar sechs Prozent zu. Die Europäische Zentralbank (EZB) folgt ihrem US-amerikanischen Counterpart mit einem zeitlichen Verzug und nimmt schon bald die 4-%-Marke ins Visier. Vor gerade einmal drei Jahren, am 15. März 2020, hatte die Fed die Zinsspanne auf 0 bis 0,25% gesetzt und beliess sie dort exakt zwei Jahre. Am 16. März 2022 kam dann die erste Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte. In der Zwischenzeit wurden es stolze 425 Basispunkte mehr – und dies in einem Zeitraum von nur knapp elf Monaten. Die EZB erhöhte derweil (zwischen Juli 2022 und Februar 2023) innerhalb von rund sechs Monaten die Leitzinsen um satte 300 Basispunkte. 

Eine ähnliche Achterbahnfahrt in solche Höhen sah man in den USA zuletzt ab dem Jahr 2003. Sie endete damals (2006/2007) mit einem Zinssatz von 5,25%, dem höchsten Niveau, das die 2000er Jahre bis anhin hervorvorbrachten. Schiesst die Federal Reserve über dieses Niveau dieses Mal noch hinaus? Und mit ihr im Anhang auch die europäischen Währungshüter? Und was bedeutet dies für das Schweizer Leitzinsniveau, welches aktuell bei gerade einmal mickrigen 1,0% liegt und nachdem dieses (seit dem berühmt-berüchtigten 15.1.2015) für mehr als sieben Jahre im negativen Bereich gelegen hatte. 

Um in dem Bild der Achterbahnfahrt zu bleiben: Es ist angebracht, vor dem Beginn einer Fahrt, den Sicherheitsgurt anzulegen. Vor allem, wenn man weiss, dass ein wilder Ritt bevorstehen könnte. Über eine lange Zeit galt ja die Geldmarkthypothek als die günstigste Finanzierungsform. Auch eine langfristige Festhypothek machte in der Tiefzinsphase Sinn, um sich gegen höhere Zinsen abzusichern. 

Finanzierung abhängig von Inflationserwartungen 

Aktuell beträgt die Zinsdifferenz zwischen einer Zehn-Jahres-Festhypothek und einer Geldmarkthypothek gut 80 Basispunkte. Dies entspricht rund 40% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Diese Differenz schrumpft aber, auf nur noch etwa 30 bis 40 Basispunkte, wenn die nächste erwartete Erhöhung beim SNB-Leitzins im März 2023 kommen sollte. In der Folge würden also wiederum Festhypotheken attraktiver. Weitere wichtige Faktoren, die es für Hypothekarnehmer einzurechnen gilt, sind die Entwicklungen bei den Inflationserwartungen und bei der tatsächlichen Inflation. Letztere liegt in der Schweiz aktuell bei knapp 3% – im Vergleich zu Werten von über 10% in den USA oder in verschiedenen EU-Ländern. 

Die Erwartungen der meisten Finanzmarktakteure sehen hierzulande einen leichten Anstieg der Geldmarktzinsen vor – und das über die volle nächste Dekade. Die damit verbundenen Mehrkosten einer Zehn-Jahres-Festhypothek kumulieren sich über die gesamte Laufzeit auf rund 5% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Sollte der Inflationsdruck in den kommenden Monaten und Jahren nachlassen, könnten auch wieder die Leitzinsen und damit die Kosten von Geldmarkthypotheken leicht sinken. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek würde dann rund 30% betragen. 

Für ein tieferes Inflationsszenario spricht die anhaltende Aufwertung des Schweizer Frankes sowie ein langsames (wenn nicht gar stagnierendes) Wachstum in der Euro-Zone. Effizientere Methoden senken zudem Produktionskosten und somit auch die Preise für ebenjene Güter. Tritt diese Situation ein, so erwarten Marktexperten Leitzinsen in der Spanne zwischen 0 und 1%. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek könnte dann bei rund 60% liegen. 

Preisspirale mit Schleuderkraft 

Sollte sich jedoch in den kommenden Jahren eine Lohn-Preis-Spirale drehen, müssten Hypothekarnehmer mit einer deutlichen höheren Inflation rechnen. Zudem rechnen die Experten aufgrund des Fachkräftemangels in Kombination mit ungünstigen Demografie-Faktoren (Stichwort: Überalterung der Gesellschaft = weniger aktive Kräfte im Arbeitsmarkt) per se schon mit einem höheren Lohnniveau in Zukunft. Deflationäre Effekte, die man in den vergangenen Jahrzehnten dank Globalisierung in den Produktions- und Logistikketten hatte, fallen zudem weg. So wären dann Leitzinsen in der Schweiz auch wieder über 2 oder 3% möglich. Und in der Folge würde die Zehn-Jahres-Festhypothek zur günstigeren Alternative gegenüber der Geldmarkthypothek, da mit ihr rund 25% gespart werden könnten. 

Ganz gleich, wie man es drehen mag und wie sich die Geld- und Zinsmärkte weiterentwickeln: Eine Zeit der Unsicherheit steht uns bevor und die Achterbahnfahrt setzt sich in den kommenden Monaten oder vielleicht gar Jahren fort. Und vielleicht nicht bei hellem Tageslicht, sondern im dunklen Raum. Daher ist es aus meiner Sicht angebracht, auf einen diversen Hypothekenmix (aus unterschiedlich hohen Zinsen sowie Laufzeiten) zu setzen, um nicht komplett im luftleeren Raum agieren zu müssen. Andernfalls könnte eines Tages die unerwartete Wende kommen – und man mit harten Folgen aus der Kurve fliegen. 

Über den Autor:

Patrick Zurfluh ist Head of Real Estate Financing bei Loanboox. In seinen  Meinungsbeiträgen erklärt er Themen rund um die Finanzierung von Renditeimmobilien sowie das Schuldenmanagement. Dabei gibt er praktische Tipps und Tricks. 

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat es dieses Jahr schon dreimal getan, die Schweizerische Nationalbank (SNB) erst zweimal: signifikante Anhebungen des Leitzinses. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB bei ihrer nächsten Sitzung am 15. Dezember ein weiteres Mal die Zinsen steigen lässt. Es wird erwartet, dass auch die SNB bald wieder an der Zinsschraube drehen wird. 

Steigende Zinsen machen Investments in den Immobilienbereich weniger attraktiv. Andere Asset-Klassen reüssieren hingegen und übernehmen ein Stück des Kuchens an verfügbarem Kapital. Dies zeigte sich in den vergangenen Monaten und Wochen beispielsweise bei angestrebten Kapitalerhöhungen von nicht an der Börse kotierten Schweizer Immobilienfonds. 

Immobilienfonds bleiben unter den Erwartungen 

Schauen wir uns etwa die im Oktober durchgeführte Emission des PURE Swiss Opportunity REF an: Der angepeilte Erlös von bis zu 35 Millionen Schweizer Franken wurde bei weitem nicht erreicht und am Ende sammelte die Fondsgesellschaft PURE Funds AG mit Sitz in Zug rund 9,3 Millionen Franken ein. Die Ausübungsquote lag somit nur bei rund 25 Prozent. In den Jahren zuvor hatte man dagegen auch in diesem Bereich viele überzeichnete Kapitalerhöhungen verzeichnet. Die PURE- Fondsleitung verbuchte dennoch den Schritt als Erfolg und verwies auf «das anspruchsvolle Marktumfeld», die Erwartungen seien «nicht vollumfänglich erfüllt» worden. Zu den Kapitalgebern zählten bestehende Investoren, die ihre Bezugsrechte ausübten, als auch neue Investoren, so PURE Funds. Die Fondsleitung will die neuen Mittel für den weiteren Portfolioaufbau, u.a. in einen Liegenschaftsankauf im Zentrum von Zug, und zur Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote aufwenden. 

Emissionserlöse deutlich schwächer 

Ähnlich erging es der Emission des nicht kotierten Mountain Resort Real Estate Fund Sicav. Der auf Tourismus-Immobilien spezialisierte Fonds wollte kürzlich rund 20 Millionen Franken Neugelder aufnehmen. Schliesslich wurden jedoch 13,07 Millionen eingesammelt, was einer Ausübungsquote von rund 65 Prozent entspricht. Der Mountain Resort-Fonds, der unter Leitung der Solufonds SA aus Morges geführt wird, plant mit dem Emissionserlös die Finanzierung des Baus einer Ferienanlage in der Hérémence im Kanton Wallis und die Erweiterung der Ferienanlage in der Gemeinde Brigels im Kanton Graubünden. 

Korrekturen bereits in der Vorbereitung

Auch beim Akara Swiss Diversity Property Fund PK, dessen neue Zeichnungsfrist Ende Oktober begann, musste Rekalibrierungen vorgenommen werden: Die Fondsleitung Swiss Prime Site Solutions wollte ursprünglich einmal ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 150 Millionen anpeilen. Jetzt sollen neue Anteile nur im Wert von maximal 62 Millionen ausgegeben werden. Die Zeichnungsfrist endet am 18. November. Der Akara Diversity PK ist aktuell (gemäss Verkehrswerten) zu 49 Prozent in der Region Zürich, zu 21 Prozent in der Nordwestschweiz, zu 16 Prozent am Genfersee sowie in weiteren Schweizer Regionen investiert. Die Nutzungsart Wohnen macht dabei einen Anteil von 53 Prozent (bezogen auf die Sollmiete) aus. 

Diese drei Beispiele zeigen exemplarisch die derzeit getrübte Marktlage auf dem gesamten Fondsmarkt. Zwar konnten zuletzt die Titel börsenkotierter Immobilienfonds wieder etwas in ihren Kursen zulegen und sich erholen. Dennoch erwarten die Marktexperten für den Rest des Jahres 2022 sowie auch übergehend in das neue Jahr 2023 deutlich weniger Dynamik und Investitionsbereitschaft bei Neuemissionen bzw. Kapitalerhöhungen in der Schweiz und in Europa.