Indirekte Immobilienanlagen: Deutlich weniger Dynamik im Markt

Die Auswirkungen steigender Kredit- und Finanzierungskosten sind im zweiten Halbjahr 2022 auf allen europäischen Immobilienmärkten zu beobachten. Gründe sind die geopolitischen Unsicherheiten, wirtschaftliche Turbulenzen und das «new normal» an der Zinsfront. Folgen sehen wir auch im Kapitalbeschaffungsmarkt in der Schweiz, etwa bei nicht kotierten Immobilienfonds.  

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat es dieses Jahr schon dreimal getan, die Schweizerische Nationalbank (SNB) erst zweimal: signifikante Anhebungen des Leitzinses. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB bei ihrer nächsten Sitzung am 15. Dezember ein weiteres Mal die Zinsen steigen lässt. Es wird erwartet, dass auch die SNB bald wieder an der Zinsschraube drehen wird. 

Steigende Zinsen machen Investments in den Immobilienbereich weniger attraktiv. Andere Asset-Klassen reüssieren hingegen und übernehmen ein Stück des Kuchens an verfügbarem Kapital. Dies zeigte sich in den vergangenen Monaten und Wochen beispielsweise bei angestrebten Kapitalerhöhungen von nicht an der Börse kotierten Schweizer Immobilienfonds. 

Immobilienfonds bleiben unter den Erwartungen 

Schauen wir uns etwa die im Oktober durchgeführte Emission des PURE Swiss Opportunity REF an: Der angepeilte Erlös von bis zu 35 Millionen Schweizer Franken wurde bei weitem nicht erreicht und am Ende sammelte die Fondsgesellschaft PURE Funds AG mit Sitz in Zug rund 9,3 Millionen Franken ein. Die Ausübungsquote lag somit nur bei rund 25 Prozent. In den Jahren zuvor hatte man dagegen auch in diesem Bereich viele überzeichnete Kapitalerhöhungen verzeichnet. Die PURE- Fondsleitung verbuchte dennoch den Schritt als Erfolg und verwies auf «das anspruchsvolle Marktumfeld», die Erwartungen seien «nicht vollumfänglich erfüllt» worden. Zu den Kapitalgebern zählten bestehende Investoren, die ihre Bezugsrechte ausübten, als auch neue Investoren, so PURE Funds. Die Fondsleitung will die neuen Mittel für den weiteren Portfolioaufbau, u.a. in einen Liegenschaftsankauf im Zentrum von Zug, und zur Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote aufwenden. 

Emissionserlöse deutlich schwächer 

Ähnlich erging es der Emission des nicht kotierten Mountain Resort Real Estate Fund Sicav. Der auf Tourismus-Immobilien spezialisierte Fonds wollte kürzlich rund 20 Millionen Franken Neugelder aufnehmen. Schliesslich wurden jedoch 13,07 Millionen eingesammelt, was einer Ausübungsquote von rund 65 Prozent entspricht. Der Mountain Resort-Fonds, der unter Leitung der Solufonds SA aus Morges geführt wird, plant mit dem Emissionserlös die Finanzierung des Baus einer Ferienanlage in der Hérémence im Kanton Wallis und die Erweiterung der Ferienanlage in der Gemeinde Brigels im Kanton Graubünden. 

Korrekturen bereits in der Vorbereitung

Auch beim Akara Swiss Diversity Property Fund PK, dessen neue Zeichnungsfrist Ende Oktober begann, musste Rekalibrierungen vorgenommen werden: Die Fondsleitung Swiss Prime Site Solutions wollte ursprünglich einmal ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 150 Millionen anpeilen. Jetzt sollen neue Anteile nur im Wert von maximal 62 Millionen ausgegeben werden. Die Zeichnungsfrist endet am 18. November. Der Akara Diversity PK ist aktuell (gemäss Verkehrswerten) zu 49 Prozent in der Region Zürich, zu 21 Prozent in der Nordwestschweiz, zu 16 Prozent am Genfersee sowie in weiteren Schweizer Regionen investiert. Die Nutzungsart Wohnen macht dabei einen Anteil von 53 Prozent (bezogen auf die Sollmiete) aus. 

Diese drei Beispiele zeigen exemplarisch die derzeit getrübte Marktlage auf dem gesamten Fondsmarkt. Zwar konnten zuletzt die Titel börsenkotierter Immobilienfonds wieder etwas in ihren Kursen zulegen und sich erholen. Dennoch erwarten die Marktexperten für den Rest des Jahres 2022 sowie auch übergehend in das neue Jahr 2023 deutlich weniger Dynamik und Investitionsbereitschaft bei Neuemissionen bzw. Kapitalerhöhungen in der Schweiz und in Europa.

Nachhaltige Kommunalfinanzierung: Muss sie sich lohnen?

Die Umsetzung und Integration von ESG in der Kommunalfinanzierung hat für Kreditnehmer und Kapitalgeber in der Zukunft einen sehr hohen Stellenwert. Aktuell gibt es bezüglich der Themenrelevanz bei Kommunen sowie kommunalen Unternehmen und Kapitalgebern deutliche Unterschiede. Das zeigt eine Studie, die das Fintech Loanboox in Zusammenarbeit mit der Hochschule Fresenius in Deutschland erstellt hat.

Studie ESG in der Kommunalfinanzierung

Kommunen und kommunale Unternehmen arbeiten mit zahlreichen Aktivitäten erfolgreich an der Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele. Im Bereich Kommunalfinanzierung gibt es Nachholbedarf. Während 74% der Kapitalgeber angegeben haben, dass sie ESG in ihrer Institution aufgreifen, trifft dies bei den kommunalen Kreditnehmern nur auf 21% zu. Das zeigt eine Auswertung von 106 Antworten kommunaler Kreditnehmer und 75 Kapitalgeber aus Deutschland, Österreich und der deutschsprachigen Schweiz. 

Banken in der Vorreiterrolle?

Banken werden sowohl von den Kreditnehmern (58%) als auch von den Kapitalgebern (67%) selbst in der Vorreiterrolle zur Etablierung der grünen Kommunalfinanzierung gesehen. Das zeigt sich ebenfalls in der Berichterstattung. 12% der Kommunen und Kommunalunternehmen veröffentlichen einen regelmäßigen Nachhaltigkeitsbericht. Einen Abschnitt zur Kommunalfinanzierung gibt es jedoch nicht. Bei den Kapitalgebern berichten 71% regelmäßig; Abschnitte zur Kommunalfinanzierung gibt es nur in 23% der Berichte. Die Veröffentlichung von Nachhaltigkeitsberichten seitens der Kapitalgeber in Österreich und Deutschland lässt sich u.a. durch die Berichtspflicht durch die EU-Richtlinie (CSRD) erklären. 90% der Kapitalgeber wünschen sich eine Nachhaltigkeitsberichtspflicht für kommunale Kreditnehmer. Damit würde sich für Kapitalgeber die Prüfung von ESG-Kriterien im Kreditvergabeprozess vereinfachen.

Handlungsfelder: Transparenz, Rentabilität und Kooperation

Die Handlungsfelder für eine nachhaltige Kommunalfinanzierung sind gemäß Studienergebnissen erhöhte Transparenz, Rentabilität und Kooperation. Die Erkennbarkeit der Zweckbindung des Darlehens sowie eine verpflichtende Nachhaltigkeitsberichtspflicht schaffen Transparenz. Die Studienteilnehmer geben an, dass sich die Umsetzung der ESG-Kriterien sowohl für Kapitalgeber als auch für Kreditnehmer positiv und mit messbarem Erfolg auswirken sollten. Konkret heißt das: Kreditnehmer wünschen sich tiefere Zinsen, wenn sie nachhaltige Kriterien erfüllen. Welche Kriterien das sind, bleibt offen. In der Schweiz gibt es mit Energiestadt eine mögliche Zertifizierung, in Deutschland und Österreich sind jedoch nur sehr wenige Kommunen angeschlossen. Kooperation zwischen kommunalen Kreditnehmern und Kapitalgebern tragen zum Verständnis bei und überwinden Interessenskonflikte.

Die Pressemeldung zu den Studienergebnissen finden Sie hier. Die Studie wurde seitens Loanboox von unserem Leiter Kommunalkunden Dr. Lucas Freund betreut. Ein Foto von Herrn Freund liegt hier zum Download.

Zusammenschnitt Webinar und Vorstellung Studienergebnisse

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Zeitenwende auch auf dem Immobilienmarkt?

Zeitenwende auch auf dem Immobilienmarkt?

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt hat sich im 2021 ein Trend akzentuiert: die totalen Kapitalgewinne auf Immobilienanlagen waren erstmals wieder attraktiver als der direkte Immobilienbesitz mit seinen Cashflow-Renditen durch Mietzinseinnahmen. Das letzte Mal passierte dies vor etwa 20 Jahren. Auf was haben sich jetzt Marktteilnehmer einzustellen?

Bei Immobilieninvestitionen spielt der Renditespread, etwa zwischen risikofreien Staatsanleihen und der laufenden Ertragsrendite durch Mieteinnahmen, eine zentrale Rolle. Dieser Spread ist der zusätzliche Gewinn, den ein Investor erzielt, wenn er sich statt für eine risikoarme Anlage für ein Investment mit höherem Risiko entscheidet. 

Im konkreten Fall in der Schweiz sieht das so aus: Bundesobligationen mit einer zehnjährigen Laufzeit bringen zurzeit einen Zinsertrag in Höhe von 1,20 Prozent (22. Sept. 2022). Damit hat nun ein fast sieben Jahre dauernder Zyklus mit Negativzinsen bei den «zehnjährigen Eidgenossen» sein Ende gefunden. Doch im Umkehrschluss sind Immobilieninvestments nun nicht mehr so ausserordentlich attraktiv. Der Renditespread, der in der Spitze bis zu 3,5 Prozentpunkte (= 350 Basispunkte) betrug, schmilzt zusammen und liegt nunmehr teils deutlich unter 100 Basispunkte. 

Renditespread

Quelle: Swiss Life Asset Manager

Märkte rechnen mit weiterer Inflation

Beim Blick nach Deutschland zeigt sich ein ähnliches Bild, wenn auch gleich deutlich akzentuierter: Nimmt man dort als Basiszinssatz die Rendite der zehnjährigen Staatsanleihen betrug der Renditespread im ersten Quartal 2022, zum Beispiel für Büroimmobilien in Berlin, 220 Basispunkte. Das ist die Differenz aus einer Nettoanfangsrendite von 2,4 Prozent für Bestandsgebäude dieser Art und dem Basiszinssatz von 0,2 Prozent. Mittlerweile werden die deutschen Staatsanleihen mit 1,9 Prozent verzinst (22. Sept. 2022). Ergo: Der Renditespread beträgt nunmehr nur noch 50 Basispunkte. 

Der Anstieg bei den Renditen von Staatsanleihen ist vor allem Ausdruck der Markterwartungen einer höheren Inflation in den nächsten Jahren. Zugleich haben die Zentralbanken eine Trendwende eingeleitet. So wurden die Leitzinsen bereits von der Federal Reserve Bank in den USA, von der Bank of England, der Bank of Canada und auch der Peoples Bank of China erhöht. Auch die Schweizerische Nationalbank und die Europäische Zentralbank (EZB) in Frankfurt am Main reagierten jüngst mit zwei Erhöhungen, so dass die festgelegten Zinsen der SNB nun bei +0,5 Prozent und bei der EZB bei +1,25 Prozent liegen. Angesichts der weiterhin hohen Inflationsraten werden weitere Zinsschritte bereits von den Märkten erwartet und auch bereits eingepreist. 

Die Ausnahme von der Regel?

Wie sich die jüngsten Basiszinserhöhung auf die Zahlungsbereitschaft von Investoren für Immobilien auswirken wird, kann derzeit nicht abschliessend eingeordnet werden. Das Preisniveau von Immobilien in der Schweiz ist weiter stabil, teils auch mit durchaus steigender Tendenz. Verschiedene neue Rahmenfaktoren müssen jetzt aber schnell eingerechnet werden. Dies dürfte auch Folgen für die Immobilienfinanzierung haben. Denn jetzt kommt es mehr und mehr auch wieder auf die Stellen hinter dem Komma an, um Projekte ordentlich aufzugleisen. Eines ist aus der Wirtschaftshistorie jedenfalls gewiss: der enge Zusammenhang zwischen den Renditen von direkten Immobilienanlagen und jenen von Staatsanleihen. 

Experten gehen davon aus, dass Investitionen in Immobilien oft auch wegen des Faktors Inflationsschutz getätigt werden. Dies vor allem dann, wenn Immobilienpreise und Mieterträge stärker wachsen als die Konsumentenpreise. Diese Annahme trifft in der Realität sehr häufig, aber eben nicht immer zu. Und wie es derzeit scheint, kommen wir in eine wirtschaftliche Phase bzw. befinden wir uns vielleicht schon darin, wo wieder einmal die Ausnahme die Regel bestätigt.