Swap-Hypothek: Behalten, anpassen oder auflösen?

Die Zinswende verkompliziert die Kapitalaufnahme bei Immobilienfinanzierungen mit einfachen Hypothekarmodellen wie der SARON- oder der Festhypothek. Bei komplexeren Finanzierungsinstrumenten ist die Situation noch etwas verzwickter – beispielsweise bei der Swap-Hypothek. Was ist eine Swap-Hypothek und was bedeutet die Zinswende für Swap-Hypotheken?

Der Begriff «swap» stammt aus dem Englischen und bedeutet tauschen oder wechseln. In der Finanzwelt spricht man beim Refinanzierungssatz für Banken an den Kapitalmärkten vom Swap-Satz, welcher im Hypothekargeschäft entsprechend die Zinskosten von Banken für Hypotheken ausdrücken.

Eine Swap-Hypothek beinhaltet zwei Produkte: Eine SARON-Hypothek und einen Interest Rate Swap (Zins-Swap). Beim Zins-Swap wird der SARON-Zinssatz mit einem festen Zinssatz für eine definierte Laufzeit zwischen Kreditnehmer und Bank getauscht. Der Kreditnehmer bezahlt der Bank somit einen festen Zinssatz und erhält im Gegenzug den aktuellen Geldmarktzins vergütet. Diesen benötigt er, um das zweite Produkt, die eigentliche Finanzierung (eine klassische SARON-Hypothek), zu bedienen. Dort bezahlt der Kreditnehmer den aktuellen Geldmarktzins plus eine Kreditmarge. Da sich in der Theorie die Geldmarktzins-Zahlungen der beiden Produkte aufheben, bestehen die Kosten für den Kreditnehmer aus dem fixen Swap-Satz und der Marge auf der SARON-Hypothek.

Die Krux des Zins-Swaps

Seit rund 15 Jahren bieten Banken ihren Kreditnehmern dieses derivate Zinsabsicherungsinstrument als Alternative zu Festhypotheken an. Obwohl wesentlich komplexer als herkömmliche Festhypotheken, weisen Zins-Swaps einige Vorteile auf: Einerseits können sehr lange Zinsabsicherungen bis zu 40 Jahren abgeschlossen werden, andererseits sind solche synthetische Festhypotheken deutlich flexibler und üblicherweise auch etwas günstiger als herkömmliche Festhypotheken mit der gleichen Laufzeit. Dieses Instrument ist trotz erwähnten Vorzügen ab 2015 in Verruf geraten Der Grund? Seit die Schweizerische Nationalbank Negativzinsen eingeführt hatte und die Banken auf den LIBOR-/SARON-Finanzierungen eine Untergrenze von 0% definierten, funktionierte die gewünschte Zinsabsicherung mit Zins-Swaps nicht mehr und es entstand eine Asymmetrie. Die Folge waren rund 0.75% höhere Zinskosten für die Kreditnehmer.

Die Zinswende als Chance

Lange Zeit waren die Kreditnehmer dieser Situation mehr oder weniger hilflos ausgesetzt. Der jüngste Zinsanstieg (hier haben wir darüber berichtet) bietet nun aber Möglichkeiten, bestehende Zins-Swaps mit Gewinn aufzulösen oder anzupassen. Die Möglichkeiten sind vielfältig und manchmal ist es auch das Beste, gar nichts zu verändern. Die beste Lösung hängt von zahlreichen Faktoren, wie beispielsweise der eigenen Zinsmeinung und der individuellen Finanzierungssituation, ab.

Über Loanboox Real Estate:

Loanboox Real Estate ist das Kompetenzzentrum für Finanzierungen von Wohnbaugenossenschaften, Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds. Effiziente Prozesse und eine intuitive Plattform-Lösung mit rundum Experten-Begleitung ermöglichen eine marktabdeckende Kapitalgeber-Ansprache und Abschlüsse zu den besten im Markt verfügbaren Konditionen. Das Unternehmen hat seit 2016 Finanzierungsprojekte in der Höhe von über CHF 70 Milliarden begleitet.

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Was bedeutet die Zinswende für Immobilienfinanzierungen?

Der Ukraine-Konflikt belastet die Weltwirtschaft – es besteht die Gefahr einer Stagflation, eines stagnierenden Wirtschaftswachstums mit gleichzeitig steigenden Inflationsraten. Aufgrund der aktuellen Weltgeschehnisse steigen die Zinsen zurzeit stark an. Was bedeutet das für Immobilienfinanzierungen?

Auch ohne internationale militärische Eskalation im Ukraine-Konflikt sind die wirtschaftlichen Konsequenzen des Krieges und der Sanktionen gegen Russland weltweit angekommen und spürbar. Ein Beispiel dafür sind steigende Benzin- und Lebensmittelpreise. Geldpolitisch befinden sich die Notenbanken zurzeit in einem Dilemma: Entweder bekämpfen sie die aktuell hohen Inflationsraten mit Zinserhöhungen oder die drohende Rezession mit einer weiterhin expansiven Geldpolitik. Die Europäische Zentralbank (EZB) steht aufgrund der rekordverdächtig hohen Inflationsraten im Euroraum unter Druck – ihre Leitzinsen belässt sie jedoch weiterhin bei 0%.

Entwicklung in der Schweiz

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) kann aufgrund der tieferen Inflationsrate in der Schweiz die Aktionen der EZB abwarten und, falls nötig, darauf reagieren. Dabei hat sie auch den Kurs des Schweizer Frankens im Blick und will eine Aufwertung tunlichst vermeiden. Die Schweizer Wirtschaft befindet sich aber in guter Verfassung und scheint weiterhin krisenresistent zu sein. Da sich das aktuelle Weltgeschehen jedoch schlagartig ändern kann, ist diese Krisenresistenz mit Vorsicht zu geniessen.

Anhand der untenstehenden Grafik ist zu erkennen, dass die Schweizer Wirtschaft (gemessen anhand des realen BIP) dem aktuellen Weltgeschehen trotzt. Das günstige Szenario und das Negativszenario beziehen sich beide auf den Ukraine-Konflikt. Ausserdem wird bei beiden Szenarien betreffend Covid-19-Pandemie von einem Endemieszenario ausgegangen.

Entwicklung Referenzzinskurve

Quelle: ETH Zürich / KOF, 2022

Steigende Zinsen bei Immobilienfinanzierungen?

Steigende Zinsen wirken sich naturgemäss unmittelbar auf Hypothekenfinanzierungen von Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften aus, insbesondere im langfristigen Bereich. Die nachfolgende Grafik zeigt, dass sich die mittel- bis langfristigen Zinsen in den letzten neun Monaten im Durchschnitt um ca. 1.4% erhöht haben. Bei kurzfristigen Hypothekarmodellen, wie beispielsweise SARON-Finanzierungen, ist diese Entwicklung noch nicht direkt spürbar, da die SNB den Leitzins aktuell (noch) im negativen Bereich belässt. Insgesamt sehen wir jedoch heute erstmals seit Jahren deutliche Bewegungen nach oben. Hypothekarkreditnehmer tun gut daran, bereits jetzt zu planen und sich auf eine Finanzierungsstrategie festzulegen.

Dank Angebotsvergleich und Umschichtung Risiko minimieren?

Die Zinsvolatilität macht Wohnbaugenossenschaften und Immobiliengesellschaften also zu schaffen. Umso mehr Bedeutung kommt heute dem Angebotsvergleich zu, da sich nun die Konditionen zwischen den verschiedenen Kapitalgebern im Vergleich zu vor zwei oder drei Jahren (noch) deutlicher unterscheiden können. Durch eine gute Strategie und einem breiten Vergleich mehrerer Angebote kann unter Umständen ein sechsstelliger Betrag eingespart werden. Auch bei der Staffelung der Kreditlaufzeiten lohnt sich eine Analyse und allenfalls eine Anpassung der aktuellen Finanzierungsstruktur: Um sich gegen die volatile Zinssituation abzusichern und gleichzeitig ein Klumpenrisiko zu vermeiden, können Kreditlaufzeiten gestreut werden.

Umwälzung der Kosten auf die Mieter?

Wenn die Zinsen steigen, stellt sich bei der Immobilienfinanzierung automatisch die Frage, wer die Mehrkosten trägt. Vermieter dürfen die Mietzinsen unter anderem dann erhöhen, wenn die Teuerung (gemessen anhand des Landesindex der Konsumentenpreise) steigt oder wenn sich der hypothekarische Referenzzinssatz erhöht. Diese beiden Referenzwerte sind jedoch nicht so volatil wie die aktuelle Zinslage. Dies bedeutet wiederum, dass die Mehrkosten zumindest vorübergehend von den Immobilieneigentümern getragen werden müssen. Umso mehr lohnt es sich, die vorerwähnten Möglichkeiten zur Absicherung gegen die volatile Zinslage zu prüfen.

Genau dabei können wir Sie unterstützen. Kontaktieren Sie uns oder vereinbaren Sie direkt via dem untenstehenden Button einen Termin. Wir freuen uns auf die Kontaktaufnahme.

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Krieg, Pandemie und Inflation: Ein Zins-Update.

Das aktuelle Weltgeschehen verlangt der Wirtschaft viel ab und macht die Situation auf den Finanz- und Zinsmärkten unübersichtlich. Wie stark sind die Zinsen angestiegen? Was sind die Gründe dafür? Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Der Ukraine-Krieg treibt die Preise weiter an und setzt den bereits hohen Inflationsraten zu. Den ansteigenden Inflationsdruck spüren auch die Zentralbanken: Die US-Notenbank FED hat, wie sie vor dem Ukraine-Krieg angekündigt hat, ihre Leitzinsen Mitte März ein erstes Mal um 0.25% erhöht. Ein erster Zinsschritt der Europäischen Zentralbank (EZB) wird in der zweiten Jahreshälfte erwartet.

Die folgende Grafik illustriert die Ereignisse und deren Auswirkung auf die Referenzzinssätze.

Entwicklung Referenzzinskurve

Es ist klar zu erkennen, dass die Auswirkungen des Krieges die Zinssätze nochmals stark angetrieben hat.

Was bedeutet das für Gemeinde-Darlehen?

Obwohl sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) im geldpolitischen Windschatten der EZB bewegt und eine Leitzinserhöhung noch nicht absehbar ist, haben die internationalen Entwicklungen Auswirkungen auf die Zinssituation in der Schweiz. Eine erwartete restriktivere Geldpolitik lässt die langfristigen Zinssätze stark ansteigen.

In der untenstehenden Grafik werden die durchschnittlich auf Loanboox offerierten Zinssätze für Gemeinden je Laufzeitband des 4. Quartals 2021 und die des 1. Quartal 2022 gegenübergestellt. Auch hier ist eine klare Veränderung zu erkennen: Bei Laufzeiten zwischen 3 – 5 Jahren sind die Zinsen um 30 Basispunkte angestiegen, zwischen 5 – 8 Jahren gar um 41 Basispunkte.

Zinsanstieg Gemeinde-Darlehen

Was betreffend Strafzinsen auf Einlagen zu erwarten ist und mit welchen Tipps und Tricks sich Finanzverwalter:innen in diesen turbulenten Zeiten absichern können, lesen sie in unserem letzten Blogbeitrag zu diesem Thema.

Wie sich die Zinsen entwickeln werden, kann niemand voraussagen. Klar ist jedoch, dass die Inflation die Hauptrolle dabei spielen und massgeblich den Takt der Zentralbanken bestimmen wird. Falls die Inflationsrate mittelfristig und wider den Erwartungen über der Grenze von 2% liegt, kommen die Leitzinsen und somit die SNB wieder stärker unter Druck.

Sie möchten sich vertieft mit der Thematik beschäftigen? 

Unsere Link-Tipps:

 

Check Ihrer Finanzierungsstrategie? 

Sie sind unsicher, wie Sie die aktuellen Marktbewegungen einschätzen sollen und welche Auswirkungen es auf Ihr Portfolio hat? Gerne helfen wir Ihnen, die optimale Finanzierungsstrategie zu finden.   

Webinar-Einladung: Digitale Immobilien-Refinanzierung für Wohnbaugenossenschaften

Update 22. März: Das Webinar ist ausgebucht! Vereinbaren Sie einen Termin mit Patrick Zurfluh (unten), um mehr über die digitale Immobilien-Refinanzierung via Loanboox zu lernen.

Exklusiver Einblick! Erfahren Sie, wie Sie Ihre Finanzierungskosten mit Loanboox Real Estate um bis zu 20% reduzieren und Ihren zeitlichen Aufwand halbieren können. 

Dafür laden wir Sie herzlich zu unserem Webinar ein. 

Wann?

Donnerstag, 24. März um 14 Uhr – virtuell via Zoom oder per Telefon einwählen.

Agenda

14.00    Intro Patrick Zurfluh, Leiter Immobilienfinanzierung

14.05    Vorstellung Loanboox Real Estate:

  • Was bietet Loanboox Real Estate an?
  • Was sind die Vor- und Nachteile gegenüber dem herkömmlichen Weg, eine Finanzierung aufzunehmen?
  • Einblick in die Plattform: So funktioniert eine Refinanzierung via Loanboox Real Estate

14.30    Diskussion und Praxisbeispiel einer Wohnbaugenossenschaft im Kanton Zürich

14.45    Ende des Webinars

Die Anmeldefrist ist abgelaufen, das Webinar ist ausgebucht.

Ihr Gastgeber

Patrick Zurfluh, Leiter Immobilienfinanzierung bei Loanboox

Weitere Informationen

Falls Sie sich bereits vorab informieren möchten – hier finden Sie mehr Infos zu Loanboox Real Estate.

Termin passt nicht? 

Gerne stellt unser Patrick Zurfluh Ihnen Loanboox Real Estate persönlich vor. Vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch

Immobiliengesellschaften refinanzieren sich neu via Loanboox

Immobiliengesellschaften refinanzieren sich neu via Loanboox

Die führende Finanzierungsplattform Loanboox hat die Fremdkapitalfinanzierung der öffentlichen Hand modernisiert. Neu bietet das Unternehmen ihre Services auch Wohnbaugenossenschaften, Immobilienfonds und -gesellschaften an. Dafür holt Loanboox den Experten für Immobilienfinanzierungen Patrick Zurfluh ins Team.

Gemeinden, Städte und Grossunternehmen haben bis dato 2’500 Darlehen über die führende Plattform für Finanzierungen abgeschlossen. Aufgrund der hohen Nachfrage bietet Loanboox ihre Services neu auch Wohnbaugenossenschaften, Immobilienfonds und -gesellschaften an.

Erste Pilot-Transaktionen wurden bereits in den letzten Monaten abgeschlossen. So hat beispielsweise eine Wohnbaugenossenschaft aus dem Kanton Zürich durch die Zusammenarbeit mit Loanboox 20% ihrer Finanzierungskosten eingespart und den Aufwand mehr als halbiert. Loanboox kombiniert mit ihrem neuen Angebot die Vorteile der digitalen Plattform (digitaler Offertenvergleich, effiziente Prozesse und Ausweitung des Kapitalgebernetzwerks) mit einer professionellen, persönlichen Beratung.

Dafür ergänzt der erfahrene Finanzierungsexperte Patrick Zurfluh als Leiter Immobilienfinanzierung das Team. Patrick Zurfluh war zuvor bei der Raiffeisen und der Credit Suisse als Immobilienfinanzierungsspezialist tätig:

«Dabei ist mir aufgefallen: Die Finanzierung von Immobilien sollte einfacher und kosteneffizienter gestaltet werden. Deswegen bin ich nun bei Loanboox. Ich freue mich, Immobiliengesellschaften mit Rat und Tat zur Seite zu stehen.»

Kapitalgeber schätzen den breiten Zugang zu attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten und die schlanken Prozesse. Im digitalen Datenraum sind alle Dokumente und nötigen Informationen an einem Ort verfügbar und übersichtlich zusammengefasst. Dadurch entfällt das mehrfache hin- und her zwischen Kreditnehmern und Kapitalgebern. Die faire Kommunikation und die klaren Fristen sind ein Vorteil für alle Parteien. Loanboox ist offen für Partnerschaften mit interessierten Verbänden oder Organisationen.

Kontaktpersonen

Loanboox
Martina Bühler, CMO
Patrick Zurfluh, Leiter Immobilienfinanzierung
Talacker 50, 8001 Zürich 
+41 55 220 78 29, press@loanboox.com