Indirekte Immobilienanlagen: Deutlich weniger Dynamik im Markt

Die Auswirkungen steigender Kredit- und Finanzierungskosten sind im zweiten Halbjahr 2022 auf allen europäischen Immobilienmärkten zu beobachten. Gründe sind die geopolitischen Unsicherheiten, wirtschaftliche Turbulenzen und das «new normal» an der Zinsfront. Folgen sehen wir auch im Kapitalbeschaffungsmarkt in der Schweiz, etwa bei nicht kotierten Immobilienfonds.  

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat es dieses Jahr schon dreimal getan, die Schweizerische Nationalbank (SNB) erst zweimal: signifikante Anhebungen des Leitzinses. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB bei ihrer nächsten Sitzung am 15. Dezember ein weiteres Mal die Zinsen steigen lässt. Es wird erwartet, dass auch die SNB bald wieder an der Zinsschraube drehen wird. 

Steigende Zinsen machen Investments in den Immobilienbereich weniger attraktiv. Andere Asset-Klassen reüssieren hingegen und übernehmen ein Stück des Kuchens an verfügbarem Kapital. Dies zeigte sich in den vergangenen Monaten und Wochen beispielsweise bei angestrebten Kapitalerhöhungen von nicht an der Börse kotierten Schweizer Immobilienfonds. 

Immobilienfonds bleiben unter den Erwartungen 

Schauen wir uns etwa die im Oktober durchgeführte Emission des PURE Swiss Opportunity REF an: Der angepeilte Erlös von bis zu 35 Millionen Schweizer Franken wurde bei weitem nicht erreicht und am Ende sammelte die Fondsgesellschaft PURE Funds AG mit Sitz in Zug rund 9,3 Millionen Franken ein. Die Ausübungsquote lag somit nur bei rund 25 Prozent. In den Jahren zuvor hatte man dagegen auch in diesem Bereich viele überzeichnete Kapitalerhöhungen verzeichnet. Die PURE- Fondsleitung verbuchte dennoch den Schritt als Erfolg und verwies auf «das anspruchsvolle Marktumfeld», die Erwartungen seien «nicht vollumfänglich erfüllt» worden. Zu den Kapitalgebern zählten bestehende Investoren, die ihre Bezugsrechte ausübten, als auch neue Investoren, so PURE Funds. Die Fondsleitung will die neuen Mittel für den weiteren Portfolioaufbau, u.a. in einen Liegenschaftsankauf im Zentrum von Zug, und zur Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote aufwenden. 

Emissionserlöse deutlich schwächer 

Ähnlich erging es der Emission des nicht kotierten Mountain Resort Real Estate Fund Sicav. Der auf Tourismus-Immobilien spezialisierte Fonds wollte kürzlich rund 20 Millionen Franken Neugelder aufnehmen. Schliesslich wurden jedoch 13,07 Millionen eingesammelt, was einer Ausübungsquote von rund 65 Prozent entspricht. Der Mountain Resort-Fonds, der unter Leitung der Solufonds SA aus Morges geführt wird, plant mit dem Emissionserlös die Finanzierung des Baus einer Ferienanlage in der Hérémence im Kanton Wallis und die Erweiterung der Ferienanlage in der Gemeinde Brigels im Kanton Graubünden. 

Korrekturen bereits in der Vorbereitung

Auch beim Akara Swiss Diversity Property Fund PK, dessen neue Zeichnungsfrist Ende Oktober begann, musste Rekalibrierungen vorgenommen werden: Die Fondsleitung Swiss Prime Site Solutions wollte ursprünglich einmal ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 150 Millionen anpeilen. Jetzt sollen neue Anteile nur im Wert von maximal 62 Millionen ausgegeben werden. Die Zeichnungsfrist endet am 18. November. Der Akara Diversity PK ist aktuell (gemäss Verkehrswerten) zu 49 Prozent in der Region Zürich, zu 21 Prozent in der Nordwestschweiz, zu 16 Prozent am Genfersee sowie in weiteren Schweizer Regionen investiert. Die Nutzungsart Wohnen macht dabei einen Anteil von 53 Prozent (bezogen auf die Sollmiete) aus. 

Diese drei Beispiele zeigen exemplarisch die derzeit getrübte Marktlage auf dem gesamten Fondsmarkt. Zwar konnten zuletzt die Titel börsenkotierter Immobilienfonds wieder etwas in ihren Kursen zulegen und sich erholen. Dennoch erwarten die Marktexperten für den Rest des Jahres 2022 sowie auch übergehend in das neue Jahr 2023 deutlich weniger Dynamik und Investitionsbereitschaft bei Neuemissionen bzw. Kapitalerhöhungen in der Schweiz und in Europa.

Webinar ESG in der Immobilienfinanzierung

Webinar ESG in der Immobilienfinanzierung

Market Update Webinar

Reicht der klassische Gebäudebewertungskatalog noch aus, um zuverlässige Aussagen über die langfristige Werthaltigkeit eines Gebäudes und dessen Entwicklungspotenzial zu erhalten? Welche Instrumente mit dem Zweck einer umfassenderen Betrachtung stehen zur Verfügung – für den Bestand, für Bauvorhaben und schliesslich für die gesamte Unternehmensführung? 

Deren Namen gibt es viele (Benchmarks wie GRESB, EDGE, SSREI sowie Gebäudelabels wie Minergie, LEED, SGNI, SNBS). Wir ordnen sie am Webinar «ESG in der Immobilienfinanzierung» ein und laden Sie ein, daran teilzunehmen, um einen Überblick in dieser Vielfalt zu erhalten. 

Programm

Elvira Bieri, CEO von SSREI, wird uns einen Überblick über die Zertifikatslandschaft geben. Marc Pointet, CEO von Ina Invest, wird anschliessend aus der Praxis berichten. Natürlich gibt’s auch Zeit für Ihre Fragen. 

Wann?

Mittwoch, 14. Dezember, 13.45 – 14.30 Uhr – virtuell via Zoom oder per Telefon einwählen.

Anmeldeschluss: 12. Dezember

Ziele des Webinars

  • Bedeutung von ESG / Nachhaltigkeit in der Immobilienfinanzierung aufzeigen
  • Klarheit in den Nachhaltigkeits-Zertifikatdschungel bringen
  • Praxisbeispiele besprechen 

Unsere Referenten

  • Elvira Bieri, CEO von SSREI
  • Marc Pointet, CEO von Ina Invest
  • Moderation: Martina Bühler, CMO Loanboox

Was hat die Appenzeller-Werbung mit Immobilienfinanzierung zu tun?

Was hat die Appenzeller-Werbung mit Immobilienfinanzierung zu tun?

Wir von Loanboox haben uns das Ziel gesetzt, die Immobilienfinanzierung neu zu denken und gestalten – damit Sie davon profitieren können. Dafür geben wir alles. An unserem Teamausflug ist diese Mini-Video-Serie entstanden, selbstverständlich mit Mitarbeitenden in der Hauptrolle. Wir hoffen, die humorvollen Kurzclips bringen Ihnen Loanboox Real Estate etwas näher – viel Spass!

Loanboox Real Estate Kurzclips mit einer Prise Humor

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Termin mit Hauptdarsteller?

Übrigens – wir beraten und unterstützen Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung garantiert besser, als das wir schauspielern 😉 

Sie möchten sich selbst überzeugen? 

Zeitenwende auch auf dem Immobilienmarkt?

Zeitenwende auch auf dem Immobilienmarkt?

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt hat sich im 2021 ein Trend akzentuiert: die totalen Kapitalgewinne auf Immobilienanlagen waren erstmals wieder attraktiver als der direkte Immobilienbesitz mit seinen Cashflow-Renditen durch Mietzinseinnahmen. Das letzte Mal passierte dies vor etwa 20 Jahren. Auf was haben sich jetzt Marktteilnehmer einzustellen?

Bei Immobilieninvestitionen spielt der Renditespread, etwa zwischen risikofreien Staatsanleihen und der laufenden Ertragsrendite durch Mieteinnahmen, eine zentrale Rolle. Dieser Spread ist der zusätzliche Gewinn, den ein Investor erzielt, wenn er sich statt für eine risikoarme Anlage für ein Investment mit höherem Risiko entscheidet. 

Im konkreten Fall in der Schweiz sieht das so aus: Bundesobligationen mit einer zehnjährigen Laufzeit bringen zurzeit einen Zinsertrag in Höhe von 1,20 Prozent (22. Sept. 2022). Damit hat nun ein fast sieben Jahre dauernder Zyklus mit Negativzinsen bei den «zehnjährigen Eidgenossen» sein Ende gefunden. Doch im Umkehrschluss sind Immobilieninvestments nun nicht mehr so ausserordentlich attraktiv. Der Renditespread, der in der Spitze bis zu 3,5 Prozentpunkte (= 350 Basispunkte) betrug, schmilzt zusammen und liegt nunmehr teils deutlich unter 100 Basispunkte. 

Renditespread

Quelle: Swiss Life Asset Manager

Märkte rechnen mit weiterer Inflation

Beim Blick nach Deutschland zeigt sich ein ähnliches Bild, wenn auch gleich deutlich akzentuierter: Nimmt man dort als Basiszinssatz die Rendite der zehnjährigen Staatsanleihen betrug der Renditespread im ersten Quartal 2022, zum Beispiel für Büroimmobilien in Berlin, 220 Basispunkte. Das ist die Differenz aus einer Nettoanfangsrendite von 2,4 Prozent für Bestandsgebäude dieser Art und dem Basiszinssatz von 0,2 Prozent. Mittlerweile werden die deutschen Staatsanleihen mit 1,9 Prozent verzinst (22. Sept. 2022). Ergo: Der Renditespread beträgt nunmehr nur noch 50 Basispunkte. 

Der Anstieg bei den Renditen von Staatsanleihen ist vor allem Ausdruck der Markterwartungen einer höheren Inflation in den nächsten Jahren. Zugleich haben die Zentralbanken eine Trendwende eingeleitet. So wurden die Leitzinsen bereits von der Federal Reserve Bank in den USA, von der Bank of England, der Bank of Canada und auch der Peoples Bank of China erhöht. Auch die Schweizerische Nationalbank und die Europäische Zentralbank (EZB) in Frankfurt am Main reagierten jüngst mit zwei Erhöhungen, so dass die festgelegten Zinsen der SNB nun bei +0,5 Prozent und bei der EZB bei +1,25 Prozent liegen. Angesichts der weiterhin hohen Inflationsraten werden weitere Zinsschritte bereits von den Märkten erwartet und auch bereits eingepreist. 

Die Ausnahme von der Regel?

Wie sich die jüngsten Basiszinserhöhung auf die Zahlungsbereitschaft von Investoren für Immobilien auswirken wird, kann derzeit nicht abschliessend eingeordnet werden. Das Preisniveau von Immobilien in der Schweiz ist weiter stabil, teils auch mit durchaus steigender Tendenz. Verschiedene neue Rahmenfaktoren müssen jetzt aber schnell eingerechnet werden. Dies dürfte auch Folgen für die Immobilienfinanzierung haben. Denn jetzt kommt es mehr und mehr auch wieder auf die Stellen hinter dem Komma an, um Projekte ordentlich aufzugleisen. Eines ist aus der Wirtschaftshistorie jedenfalls gewiss: der enge Zusammenhang zwischen den Renditen von direkten Immobilienanlagen und jenen von Staatsanleihen. 

Experten gehen davon aus, dass Investitionen in Immobilien oft auch wegen des Faktors Inflationsschutz getätigt werden. Dies vor allem dann, wenn Immobilienpreise und Mieterträge stärker wachsen als die Konsumentenpreise. Diese Annahme trifft in der Realität sehr häufig, aber eben nicht immer zu. Und wie es derzeit scheint, kommen wir in eine wirtschaftliche Phase bzw. befinden wir uns vielleicht schon darin, wo wieder einmal die Ausnahme die Regel bestätigt. 

Swap-Hypothek: Behalten, anpassen oder auflösen?

Die Zinswende verkompliziert die Kapitalaufnahme bei Immobilienfinanzierungen mit einfachen Hypothekarmodellen wie der SARON- oder der Festhypothek. Bei komplexeren Finanzierungsinstrumenten ist die Situation noch etwas verzwickter – beispielsweise bei der Swap-Hypothek. Was ist eine Swap-Hypothek und was bedeutet die Zinswende für Swap-Hypotheken?

Der Begriff «swap» stammt aus dem Englischen und bedeutet tauschen oder wechseln. In der Finanzwelt spricht man beim Refinanzierungssatz für Banken an den Kapitalmärkten vom Swap-Satz, welcher im Hypothekargeschäft entsprechend die Zinskosten von Banken für Hypotheken ausdrücken.

Eine Swap-Hypothek beinhaltet zwei Produkte: Eine SARON-Hypothek und einen Interest Rate Swap (Zins-Swap). Beim Zins-Swap wird der SARON-Zinssatz mit einem festen Zinssatz für eine definierte Laufzeit zwischen Kreditnehmer und Bank getauscht. Der Kreditnehmer bezahlt der Bank somit einen festen Zinssatz und erhält im Gegenzug den aktuellen Geldmarktzins vergütet. Diesen benötigt er, um das zweite Produkt, die eigentliche Finanzierung (eine klassische SARON-Hypothek), zu bedienen. Dort bezahlt der Kreditnehmer den aktuellen Geldmarktzins plus eine Kreditmarge. Da sich in der Theorie die Geldmarktzins-Zahlungen der beiden Produkte aufheben, bestehen die Kosten für den Kreditnehmer aus dem fixen Swap-Satz und der Marge auf der SARON-Hypothek.

Die Krux des Zins-Swaps

Seit rund 15 Jahren bieten Banken ihren Kreditnehmern dieses derivate Zinsabsicherungsinstrument als Alternative zu Festhypotheken an. Obwohl wesentlich komplexer als herkömmliche Festhypotheken, weisen Zins-Swaps einige Vorteile auf: Einerseits können sehr lange Zinsabsicherungen bis zu 40 Jahren abgeschlossen werden, andererseits sind solche synthetische Festhypotheken deutlich flexibler und üblicherweise auch etwas günstiger als herkömmliche Festhypotheken mit der gleichen Laufzeit. Dieses Instrument ist trotz erwähnten Vorzügen ab 2015 in Verruf geraten Der Grund? Seit die Schweizerische Nationalbank Negativzinsen eingeführt hatte und die Banken auf den LIBOR-/SARON-Finanzierungen eine Untergrenze von 0% definierten, funktionierte die gewünschte Zinsabsicherung mit Zins-Swaps nicht mehr und es entstand eine Asymmetrie. Die Folge waren rund 0.75% höhere Zinskosten für die Kreditnehmer.

Die Zinswende als Chance

Lange Zeit waren die Kreditnehmer dieser Situation mehr oder weniger hilflos ausgesetzt. Der jüngste Zinsanstieg (hier haben wir darüber berichtet) bietet nun aber Möglichkeiten, bestehende Zins-Swaps mit Gewinn aufzulösen oder anzupassen. Die Möglichkeiten sind vielfältig und manchmal ist es auch das Beste, gar nichts zu verändern. Die beste Lösung hängt von zahlreichen Faktoren, wie beispielsweise der eigenen Zinsmeinung und der individuellen Finanzierungssituation, ab.

Über Loanboox Real Estate:

Loanboox Real Estate ist das Kompetenzzentrum für Finanzierungen von Wohnbaugenossenschaften, Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds. Effiziente Prozesse und eine intuitive Plattform-Lösung mit rundum Experten-Begleitung ermöglichen eine marktabdeckende Kapitalgeber-Ansprache und Abschlüsse zu den besten im Markt verfügbaren Konditionen. Das Unternehmen hat seit 2016 Finanzierungsprojekte in der Höhe von über CHF 70 Milliarden begleitet.

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Was bedeutet die Zinswende für Immobilienfinanzierungen?

Der Ukraine-Konflikt belastet die Weltwirtschaft – es besteht die Gefahr einer Stagflation, eines stagnierenden Wirtschaftswachstums mit gleichzeitig steigenden Inflationsraten. Aufgrund der aktuellen Weltgeschehnisse steigen die Zinsen zurzeit stark an. Was bedeutet das für Immobilienfinanzierungen?

Auch ohne internationale militärische Eskalation im Ukraine-Konflikt sind die wirtschaftlichen Konsequenzen des Krieges und der Sanktionen gegen Russland weltweit angekommen und spürbar. Ein Beispiel dafür sind steigende Benzin- und Lebensmittelpreise. Geldpolitisch befinden sich die Notenbanken zurzeit in einem Dilemma: Entweder bekämpfen sie die aktuell hohen Inflationsraten mit Zinserhöhungen oder die drohende Rezession mit einer weiterhin expansiven Geldpolitik. Die Europäische Zentralbank (EZB) steht aufgrund der rekordverdächtig hohen Inflationsraten im Euroraum unter Druck – ihre Leitzinsen belässt sie jedoch weiterhin bei 0%.

Entwicklung in der Schweiz

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) kann aufgrund der tieferen Inflationsrate in der Schweiz die Aktionen der EZB abwarten und, falls nötig, darauf reagieren. Dabei hat sie auch den Kurs des Schweizer Frankens im Blick und will eine Aufwertung tunlichst vermeiden. Die Schweizer Wirtschaft befindet sich aber in guter Verfassung und scheint weiterhin krisenresistent zu sein. Da sich das aktuelle Weltgeschehen jedoch schlagartig ändern kann, ist diese Krisenresistenz mit Vorsicht zu geniessen.

Anhand der untenstehenden Grafik ist zu erkennen, dass die Schweizer Wirtschaft (gemessen anhand des realen BIP) dem aktuellen Weltgeschehen trotzt. Das günstige Szenario und das Negativszenario beziehen sich beide auf den Ukraine-Konflikt. Ausserdem wird bei beiden Szenarien betreffend Covid-19-Pandemie von einem Endemieszenario ausgegangen.

Entwicklung Referenzzinskurve

Quelle: ETH Zürich / KOF, 2022

Steigende Zinsen bei Immobilienfinanzierungen?

Steigende Zinsen wirken sich naturgemäss unmittelbar auf Hypothekenfinanzierungen von Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften aus, insbesondere im langfristigen Bereich. Die nachfolgende Grafik zeigt, dass sich die mittel- bis langfristigen Zinsen in den letzten neun Monaten im Durchschnitt um ca. 1.4% erhöht haben. Bei kurzfristigen Hypothekarmodellen, wie beispielsweise SARON-Finanzierungen, ist diese Entwicklung noch nicht direkt spürbar, da die SNB den Leitzins aktuell (noch) im negativen Bereich belässt. Insgesamt sehen wir jedoch heute erstmals seit Jahren deutliche Bewegungen nach oben. Hypothekarkreditnehmer tun gut daran, bereits jetzt zu planen und sich auf eine Finanzierungsstrategie festzulegen.

Dank Angebotsvergleich und Umschichtung Risiko minimieren?

Die Zinsvolatilität macht Wohnbaugenossenschaften und Immobiliengesellschaften also zu schaffen. Umso mehr Bedeutung kommt heute dem Angebotsvergleich zu, da sich nun die Konditionen zwischen den verschiedenen Kapitalgebern im Vergleich zu vor zwei oder drei Jahren (noch) deutlicher unterscheiden können. Durch eine gute Strategie und einem breiten Vergleich mehrerer Angebote kann unter Umständen ein sechsstelliger Betrag eingespart werden. Auch bei der Staffelung der Kreditlaufzeiten lohnt sich eine Analyse und allenfalls eine Anpassung der aktuellen Finanzierungsstruktur: Um sich gegen die volatile Zinssituation abzusichern und gleichzeitig ein Klumpenrisiko zu vermeiden, können Kreditlaufzeiten gestreut werden.

Umwälzung der Kosten auf die Mieter?

Wenn die Zinsen steigen, stellt sich bei der Immobilienfinanzierung automatisch die Frage, wer die Mehrkosten trägt. Vermieter dürfen die Mietzinsen unter anderem dann erhöhen, wenn die Teuerung (gemessen anhand des Landesindex der Konsumentenpreise) steigt oder wenn sich der hypothekarische Referenzzinssatz erhöht. Diese beiden Referenzwerte sind jedoch nicht so volatil wie die aktuelle Zinslage. Dies bedeutet wiederum, dass die Mehrkosten zumindest vorübergehend von den Immobilieneigentümern getragen werden müssen. Umso mehr lohnt es sich, die vorerwähnten Möglichkeiten zur Absicherung gegen die volatile Zinslage zu prüfen.

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