Bereits zum zweiten Mal sind wir an der Expo Real, der grössten Immobilien-Fachmesse Europas, als Aussteller vor Ort.
Wann: 4. – 6. Oktober 2023
Wo: Trade Fair Center, Messe München, Swiss Circle Stand A3.230
Kommen Sie spontan vorbei oder vereinbaren Sie einen Termin mit uns:
Mit den Zinsentscheiden der US-Notenbank (FED) sowie der Europäischen Zentralbank (EZB) standen vergangene Woche zwei wichtige Ereignisse an. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) folgte diese Woche mit ihrem Zinsentscheid. Was heisst das für Sie? Zudem bieten wir nächste Woche ein Webinar an, um Ihnen alles zu erklären.
Ereignisse und Auswirkungen auf die Referenzzinssätze
Der Entscheid der EZB, das vergleichsweise, hohe Zinsniveau der USA sowie die realen Negativzinsen (Nominalzinsen vs. Inflation) in der Schweiz bringen die SNB unter Zugzwang. Obschon das Inflationsniveau im Mai auf 2.2% gesunken war, riskiert man bei einer Abwertung des Schweizer Frankens die Inflation aus dem angelsächsischen- und europäischen Raum zu importieren. Um diesem Trend entgegenzuwirken ist eine weitere Zinserhöhung, nebst den Devisenverkäufen der SNB, das wirksamste Mittel. Die SNB hat deshalb beschlossen das Leitzinsniveau um 25 Basispunkte auf neu 1.75% zu erhöhen.
Dies bietet Chancen und Risiken – es lohnt sich in jedem Fall die Strukturierung der Finanzierung mit Blick auf die Laufzeiten vor einer Refinanzierung zu analysieren. Vergangene Transaktionen haben gezeigt, dass der Investitionsappetit der verschiedenen Kapitalgeber unterschiedlicher ist, als auch schon. Eine breite Marktansprache ist auf dieser Basis nach wie vor sehr lohnenswert.
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Wenn Sie weiterhin Fragen haben, können Sie am Market-Update Webinar am Mittwoch, 28.06.2023 um 10:00 Uhr teilnehmen. Das Webinar geht 50 Minuten und Andi Burri, Mitgründer und Geschäftsführer Loanboox Schweiz erklärt Ihnen, was der Zinsentscheid für Sie bedeutet. Zudem beantwortet er gerne all Ihre offenen Fragen.
Möchten Sie am Webinar teilnehmen?
Im Zuge der Zinsschritte der Notenbanken Ende März zeigten die Zinsen der längeren Laufzeiten eine stärkere Aufwärtsbewegung. Von einer Verknappung bei der Kreditvergabe wird die Schweiz laut Experten nicht betroffen sein. Was heisst das für Sie?
Ereignisse und Auswirkungen auf die Referenzzinssätze
Nach wie vor ist voraussichtlich mit weiteren Zinsschritten der Notenbanken zu rechnen. Es zeichnet sich aber immer mehr ab, dass das Tempo gedrosselt wird und die Schritte kleiner ausfallen. Die Zinskurve ist nach wie vor flach (Preisunterschied zwischen kurzer und langer Laufzeit gering) was darauf hindeuten könnte, dass die Zinsen mittelfristig etwas zurückgehen.
Aktuell ist aber die Unsicherheit im Markt noch spürbar. Die Intensität der Volatilität hat in den letzten Wochen stark zugenommen und die Zinsen befinden sich wieder nahe am Jahreshoch von anfangs März. Das macht es noch schwieriger entscheiden zu können, welches der richtige Zeitpunkt und welches die richtige Strategie für eine Finanzierung ist. Umso mehr lohnt sich ein breiter Vergleich der Angebote, ein kompetitives Ausschreiben und eine professionelle Unterstützung.
Die Inflation und geopolitische Unsicherheiten führen global zu einem schwächeren Wachstum bei der Kreditvergabe. Gemäss den meisten Experten sollte die Schweiz jedoch nicht von einer Verknappung in der Kreditvergabe betroffen sein. Bei Loanboox ist im Moment nichts von einer Verknappung spürbar, die Kreditgeber bieten nach wie vor viele und attraktive Angebote.
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Die Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung (ABAU) hat eine Baukredit-Finanzierung in der Höhe von CHF 17 Millionen mit der Unterstützung von Loanboox Real Estate erfolgreich abgeschlossen. Dabei spart sie CHF 500‘000 an Zinskosten.
Die Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung hat eine Baukredit-Finanzierung in der Höhe von CHF 17 Millionen abgeschlossen. Die Finanzierungsanfrage ist auf grosse Resonanz gestossen. Mit dem aufgenommenen Kapital realisiert ABAU einen modernen Ersatzneubau mit 42 Wohnungen in Aarau.
Die Wohnbaugenossenschaft hat Loanboox Real Estate mit der Durchführung des Finanzierungsprozesses und der finanzierungstechnischen Begleitung des Projekts über die gesamte Bauphase beauftragt. Durch die optimierte Finanzierungsstruktur konnte ABAU statt eines teuren Baukredits eine flexible SARON-Finanzierung abschliessen. Auch die breite Streuung der Anfrage im Loanboox-Netzwerk hat sich gelohnt: Die Margenangebote lagen im Bereich von 0.40% bis 0.80%.
Insgesamt spart die Wohnbaugenossenschaft dadurch über die rund zweijährige Bauzeit knapp CHF 500’000 Zinskosten im Vergleich mit den Kreditmargen ihrer bestehenden Hypotheken. Die kapitalgewichtete Zinsmarge auf dem gesamten Kreditportfolio konnte dank der neuen, günstigen Finanzierung um 30% gesenkt werden.
Bruno Alberti, Präsident der Allgemeinen Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung, zeigt sich zufrieden:
«Ich hätte nicht erwartet, dass wir mit Hilfe von Loanboox so viel Zinskosten sparen und die Baufinanzierung gleichzeitig so effizient strukturieren können. Die Angebote der Top 3 Anbieter waren so attraktiv, dass wir bei einem zweiten Institut eine zweite Hypothek im Umfang von CHF 5 Mio. abschlossen und damit eine bestehende Finanzierung abgelöst haben.»
Etwas Grundlegendes vorweg: Neben den Zinserwartungen hängt die aktuelle Wahl einer optimalen Hypothekarfinanzierung immer auch noch von der Risikobereitschaft und -fähigkeit eines Hypothekarnehmers ab. Weshalb unser Head of Real Estate Financing Patrick Zurfluh in der aktuellen Marktsituation einen Hypothekenmix favorisiert, erläutert er in diesem Artikel.
Die aktuellen Zinsmärkte in den USA und in Europa gleichen einer wilden Achterbahnfahrt (Bild: Depositphotos)
Die Federal Reserve Bank (Fed) steuert auf ein Leitzinsniveau von fünf, wenn nicht gar sechs Prozent zu. Die Europäische Zentralbank (EZB) folgt ihrem US-amerikanischen Counterpart mit einem zeitlichen Verzug und nimmt schon bald die 4-%-Marke ins Visier. Vor gerade einmal drei Jahren, am 15. März 2020, hatte die Fed die Zinsspanne auf 0 bis 0,25% gesetzt und beliess sie dort exakt zwei Jahre. Am 16. März 2022 kam dann die erste Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte. In der Zwischenzeit wurden es stolze 425 Basispunkte mehr – und dies in einem Zeitraum von nur knapp elf Monaten. Die EZB erhöhte derweil (zwischen Juli 2022 und Februar 2023) innerhalb von rund sechs Monaten die Leitzinsen um satte 300 Basispunkte.
Eine ähnliche Achterbahnfahrt in solche Höhen sah man in den USA zuletzt ab dem Jahr 2003. Sie endete damals (2006/2007) mit einem Zinssatz von 5,25%, dem höchsten Niveau, das die 2000er Jahre bis anhin hervorvorbrachten. Schiesst die Federal Reserve über dieses Niveau dieses Mal noch hinaus? Und mit ihr im Anhang auch die europäischen Währungshüter? Und was bedeutet dies für das Schweizer Leitzinsniveau, welches aktuell bei gerade einmal mickrigen 1,0% liegt und nachdem dieses (seit dem berühmt-berüchtigten 15.1.2015) für mehr als sieben Jahre im negativen Bereich gelegen hatte.
Um in dem Bild der Achterbahnfahrt zu bleiben: Es ist angebracht, vor dem Beginn einer Fahrt, den Sicherheitsgurt anzulegen. Vor allem, wenn man weiss, dass ein wilder Ritt bevorstehen könnte. Über eine lange Zeit galt ja die Geldmarkthypothek als die günstigste Finanzierungsform. Auch eine langfristige Festhypothek machte in der Tiefzinsphase Sinn, um sich gegen höhere Zinsen abzusichern.
Aktuell beträgt die Zinsdifferenz zwischen einer Zehn-Jahres-Festhypothek und einer Geldmarkthypothek gut 80 Basispunkte. Dies entspricht rund 40% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Diese Differenz schrumpft aber, auf nur noch etwa 30 bis 40 Basispunkte, wenn die nächste erwartete Erhöhung beim SNB-Leitzins im März 2023 kommen sollte. In der Folge würden also wiederum Festhypotheken attraktiver. Weitere wichtige Faktoren, die es für Hypothekarnehmer einzurechnen gilt, sind die Entwicklungen bei den Inflationserwartungen und bei der tatsächlichen Inflation. Letztere liegt in der Schweiz aktuell bei knapp 3% – im Vergleich zu Werten von über 10% in den USA oder in verschiedenen EU-Ländern.
Die Erwartungen der meisten Finanzmarktakteure sehen hierzulande einen leichten Anstieg der Geldmarktzinsen vor – und das über die volle nächste Dekade. Die damit verbundenen Mehrkosten einer Zehn-Jahres-Festhypothek kumulieren sich über die gesamte Laufzeit auf rund 5% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Sollte der Inflationsdruck in den kommenden Monaten und Jahren nachlassen, könnten auch wieder die Leitzinsen und damit die Kosten von Geldmarkthypotheken leicht sinken. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek würde dann rund 30% betragen.
Für ein tieferes Inflationsszenario spricht die anhaltende Aufwertung des Schweizer Frankes sowie ein langsames (wenn nicht gar stagnierendes) Wachstum in der Euro-Zone. Effizientere Methoden senken zudem Produktionskosten und somit auch die Preise für ebenjene Güter. Tritt diese Situation ein, so erwarten Marktexperten Leitzinsen in der Spanne zwischen 0 und 1%. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek könnte dann bei rund 60% liegen.
Sollte sich jedoch in den kommenden Jahren eine Lohn-Preis-Spirale drehen, müssten Hypothekarnehmer mit einer deutlichen höheren Inflation rechnen. Zudem rechnen die Experten aufgrund des Fachkräftemangels in Kombination mit ungünstigen Demografie-Faktoren (Stichwort: Überalterung der Gesellschaft = weniger aktive Kräfte im Arbeitsmarkt) per se schon mit einem höheren Lohnniveau in Zukunft. Deflationäre Effekte, die man in den vergangenen Jahrzehnten dank Globalisierung in den Produktions- und Logistikketten hatte, fallen zudem weg. So wären dann Leitzinsen in der Schweiz auch wieder über 2 oder 3% möglich. Und in der Folge würde die Zehn-Jahres-Festhypothek zur günstigeren Alternative gegenüber der Geldmarkthypothek, da mit ihr rund 25% gespart werden könnten.
Ganz gleich, wie man es drehen mag und wie sich die Geld- und Zinsmärkte weiterentwickeln: Eine Zeit der Unsicherheit steht uns bevor und die Achterbahnfahrt setzt sich in den kommenden Monaten oder vielleicht gar Jahren fort. Und vielleicht nicht bei hellem Tageslicht, sondern im dunklen Raum. Daher ist es aus meiner Sicht angebracht, auf einen diversen Hypothekenmix (aus unterschiedlich hohen Zinsen sowie Laufzeiten) zu setzen, um nicht komplett im luftleeren Raum agieren zu müssen. Andernfalls könnte eines Tages die unerwartete Wende kommen – und man mit harten Folgen aus der Kurve fliegen.
Über den Autor:
Patrick Zurfluh ist Head of Real Estate Financing bei Loanboox. In seinen Meinungsbeiträgen erklärt er Themen rund um die Finanzierung von Renditeimmobilien sowie das Schuldenmanagement. Dabei gibt er praktische Tipps und Tricks.
Im 2022 hat Loanboox den Meilenstein von 3’000 abgeschlossenen Transaktionen mit einem Volumen von fast CHF 30 Milliarden zugunsten von Gemeinden, öffentlich-rechtlich nahen Körperschaften und Immobiliengesellschaften überschritten. Während die Fremdfinanzierungskosten deutlich stiegen, sich beispielsweise im öffentlichen Sektor in der Schweiz vervierfachten, profitierten die 800 Kunden von Loanboox vom Zugang zu 200 institutionellen Kapitalgebern, digitalen Tools und einem persönlichen Service, der ihnen Arbeit und Geld sparte – bei grösseren Transaktionen bis zu CHF einer Million.
Loanboox ist vor sechs Jahren an den Markt gegangen, mit dem Ziel, die Fremdkapitalmärkte effizienter, transparenter und schneller zu gestalten. Bis heute haben Gemeinden, Städte, Grossunternehmen, Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften 3’000 Darlehen mit einem Gesamtvolumen von knapp 30 Milliarden Franken mit Loanboox abgeschlossen. 800 Kreditnehmer und 200 institutionelle Kapitalgeber haben im 2022 die Produkte und Dienstleistungen von Loanboox in Anspruch genommen.
Im 2022 hat sich ein deutlicher Anstieg der Fremdkapitalfinanzierungskosten für die öffentliche Hand in der Schweiz gezeigt. Laut Daten von Loanboox hat sich der durchschnittlich angebotene Zinssatz für 10-jährige Darlehen von öffentlichen Schuldnern im 4. Quartal 2022 um 1.7 Prozentpunkte erhöht und somit vervierfacht im Vergleich zum 4. Quartal 2021. Auch bei 5-jährigen Laufzeiten ist der durchschnittlich angebotene Zinssatz im gleichen Zeitraum um 1.7 Prozentpunkte gestiegen, was noch höhere relative Zinskosten bedeutet. Loanboox hat seinen Kunden durch Transaktionsunterstützungen und Portfolioanalysen geholfen, die unsichere Marktlage zu bewältigen und vorausschauend für zukünftige Fremdfinanzierungen zu planen.
Je höher die Finanzierungskosten, umso mehr lohnt sich der Vergleich, wie das Beispiel des neu geschaffenen Bereichs der Immobilienfinanzierung bei Loanboox zeigt: Im 2022 sparten Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften im Schnitt 40% mit Loanboox – CHF 250’000 pro Transaktion. Ina Invest AG, Logement Idéal oder die allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung (ABAU) zählen zu den Kunden.
Im 2022 hat das Unternehmen 591 Finanzierungen abgeschlossenen, darunter 43 mit einem Volumen von CHF 200 Millionen, die direkt den Sustainable Development Goals der UN zuordenbar sind: Erschwinglicher Wohnraum, Beitrag zur Energiewende, Investition in Gesundheitseinrichtungen und Bildungsprojekte. Seit 2022 ist das Energiestadt-Label auf Loanboox integriert. Kreditnehmer sehen zudem immer vor Abschluss der Finanzierung, wer die Kapitalgeber sind und können so nachhaltige Kriterien in ihre Entscheidungen aufnehmen.
Neben der einfachen und günstigen Finanzierung hat das Fintech im 2022 sein Produktangebot auch in Richtung Debt Management Tools ausgebaut und weiterentwickelt. Fonds, Immobiliengesellschaften, Grossunternehmen und öffentlich-rechtliche Unternehmen können ihre Schulden somit effizienter verwalten und von Automatisierungstools profitieren.
Loanboox
Philippe Cayrol, CEO
Martina Bühler, CMO
Talacker 50, 8001 Zürich
+41 55 220 78 29, press@loanboox.com
