Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau spart CHF 500’000 bei der Finanzierung

Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau spart CHF 500’000 bei der Finanzierung

Die Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung (ABAU) hat eine Baukredit-Finanzierung in der Höhe von CHF 17 Millionen mit der Unterstützung von Loanboox Real Estate erfolgreich abgeschlossen. Dabei spart sie CHF 500‘000 an Zinskosten. 

Die Allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung hat eine Baukredit-Finanzierung in der Höhe von CHF 17 Millionen abgeschlossen. Die Finanzierungsanfrage ist auf grosse Resonanz gestossen. Mit dem aufgenommenen Kapital realisiert ABAU einen modernen Ersatzneubau mit 42 Wohnungen in Aarau.  

Die Wohnbaugenossenschaft hat Loanboox Real Estate mit der Durchführung des Finanzierungsprozesses und der finanzierungstechnischen Begleitung des Projekts über die gesamte Bauphase beauftragt. Durch die optimierte Finanzierungsstruktur konnte ABAU statt eines teuren Baukredits eine flexible SARON-Finanzierung abschliessen. Auch die breite Streuung der Anfrage im Loanboox-Netzwerk hat sich gelohnt: Die Margenangebote lagen im Bereich von 0.40% bis 0.80%.  

Insgesamt spart die Wohnbaugenossenschaft dadurch über die rund zweijährige Bauzeit knapp CHF 500’000 Zinskosten im Vergleich mit den Kreditmargen ihrer bestehenden Hypotheken. Die kapitalgewichtete Zinsmarge auf dem gesamten Kreditportfolio konnte dank der neuen, günstigen Finanzierung um 30% gesenkt werden.  

Bruno Alberti, Präsident der Allgemeinen Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung, zeigt sich zufrieden:

«Ich hätte nicht erwartet, dass wir mit Hilfe von Loanboox so viel Zinskosten sparen und die Baufinanzierung gleichzeitig so effizient strukturieren können. Die Angebote der Top 3 Anbieter waren so attraktiv, dass wir bei einem zweiten Institut eine zweite Hypothek im Umfang von CHF 5 Mio. abschlossen und damit eine bestehende Finanzierung abgelöst haben.»

Warum jetzt die Zeit für eine Hypothekenmix-Strategie gekommen ist

Etwas Grundlegendes vorweg: Neben den Zinserwartungen hängt die aktuelle Wahl einer optimalen Hypothekarfinanzierung immer auch noch von der Risikobereitschaft und -fähigkeit eines Hypothekarnehmers ab. Weshalb unser Head of Real Estate Financing Patrick Zurfluh in der aktuellen Marktsituation einen Hypothekenmix favorisiert, erläutert er in diesem Artikel. 

Achterbahnfahrt auf dem Zinsmarkt und was das für Immobilienfinanzierungen bedeutet

Die aktuellen Zinsmärkte in den USA und in Europa gleichen einer wilden Achterbahnfahrt (Bild: Depositphotos) 

Die Federal Reserve Bank (Fed) steuert auf ein Leitzinsniveau von fünf, wenn nicht gar sechs Prozent zu. Die Europäische Zentralbank (EZB) folgt ihrem US-amerikanischen Counterpart mit einem zeitlichen Verzug und nimmt schon bald die 4-%-Marke ins Visier. Vor gerade einmal drei Jahren, am 15. März 2020, hatte die Fed die Zinsspanne auf 0 bis 0,25% gesetzt und beliess sie dort exakt zwei Jahre. Am 16. März 2022 kam dann die erste Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte. In der Zwischenzeit wurden es stolze 425 Basispunkte mehr – und dies in einem Zeitraum von nur knapp elf Monaten. Die EZB erhöhte derweil (zwischen Juli 2022 und Februar 2023) innerhalb von rund sechs Monaten die Leitzinsen um satte 300 Basispunkte. 

Eine ähnliche Achterbahnfahrt in solche Höhen sah man in den USA zuletzt ab dem Jahr 2003. Sie endete damals (2006/2007) mit einem Zinssatz von 5,25%, dem höchsten Niveau, das die 2000er Jahre bis anhin hervorvorbrachten. Schiesst die Federal Reserve über dieses Niveau dieses Mal noch hinaus? Und mit ihr im Anhang auch die europäischen Währungshüter? Und was bedeutet dies für das Schweizer Leitzinsniveau, welches aktuell bei gerade einmal mickrigen 1,0% liegt und nachdem dieses (seit dem berühmt-berüchtigten 15.1.2015) für mehr als sieben Jahre im negativen Bereich gelegen hatte. 

Um in dem Bild der Achterbahnfahrt zu bleiben: Es ist angebracht, vor dem Beginn einer Fahrt, den Sicherheitsgurt anzulegen. Vor allem, wenn man weiss, dass ein wilder Ritt bevorstehen könnte. Über eine lange Zeit galt ja die Geldmarkthypothek als die günstigste Finanzierungsform. Auch eine langfristige Festhypothek machte in der Tiefzinsphase Sinn, um sich gegen höhere Zinsen abzusichern. 

Finanzierung abhängig von Inflationserwartungen 

Aktuell beträgt die Zinsdifferenz zwischen einer Zehn-Jahres-Festhypothek und einer Geldmarkthypothek gut 80 Basispunkte. Dies entspricht rund 40% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Diese Differenz schrumpft aber, auf nur noch etwa 30 bis 40 Basispunkte, wenn die nächste erwartete Erhöhung beim SNB-Leitzins im März 2023 kommen sollte. In der Folge würden also wiederum Festhypotheken attraktiver. Weitere wichtige Faktoren, die es für Hypothekarnehmer einzurechnen gilt, sind die Entwicklungen bei den Inflationserwartungen und bei der tatsächlichen Inflation. Letztere liegt in der Schweiz aktuell bei knapp 3% – im Vergleich zu Werten von über 10% in den USA oder in verschiedenen EU-Ländern. 

Die Erwartungen der meisten Finanzmarktakteure sehen hierzulande einen leichten Anstieg der Geldmarktzinsen vor – und das über die volle nächste Dekade. Die damit verbundenen Mehrkosten einer Zehn-Jahres-Festhypothek kumulieren sich über die gesamte Laufzeit auf rund 5% des Zinsaufwands einer Geldmarkthypothek. Sollte der Inflationsdruck in den kommenden Monaten und Jahren nachlassen, könnten auch wieder die Leitzinsen und damit die Kosten von Geldmarkthypotheken leicht sinken. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek würde dann rund 30% betragen. 

Für ein tieferes Inflationsszenario spricht die anhaltende Aufwertung des Schweizer Frankes sowie ein langsames (wenn nicht gar stagnierendes) Wachstum in der Euro-Zone. Effizientere Methoden senken zudem Produktionskosten und somit auch die Preise für ebenjene Güter. Tritt diese Situation ein, so erwarten Marktexperten Leitzinsen in der Spanne zwischen 0 und 1%. Der Mehrzinsaufwand bei einer Zehn-Jahres-Festhypothek könnte dann bei rund 60% liegen. 

Preisspirale mit Schleuderkraft 

Sollte sich jedoch in den kommenden Jahren eine Lohn-Preis-Spirale drehen, müssten Hypothekarnehmer mit einer deutlichen höheren Inflation rechnen. Zudem rechnen die Experten aufgrund des Fachkräftemangels in Kombination mit ungünstigen Demografie-Faktoren (Stichwort: Überalterung der Gesellschaft = weniger aktive Kräfte im Arbeitsmarkt) per se schon mit einem höheren Lohnniveau in Zukunft. Deflationäre Effekte, die man in den vergangenen Jahrzehnten dank Globalisierung in den Produktions- und Logistikketten hatte, fallen zudem weg. So wären dann Leitzinsen in der Schweiz auch wieder über 2 oder 3% möglich. Und in der Folge würde die Zehn-Jahres-Festhypothek zur günstigeren Alternative gegenüber der Geldmarkthypothek, da mit ihr rund 25% gespart werden könnten. 

Ganz gleich, wie man es drehen mag und wie sich die Geld- und Zinsmärkte weiterentwickeln: Eine Zeit der Unsicherheit steht uns bevor und die Achterbahnfahrt setzt sich in den kommenden Monaten oder vielleicht gar Jahren fort. Und vielleicht nicht bei hellem Tageslicht, sondern im dunklen Raum. Daher ist es aus meiner Sicht angebracht, auf einen diversen Hypothekenmix (aus unterschiedlich hohen Zinsen sowie Laufzeiten) zu setzen, um nicht komplett im luftleeren Raum agieren zu müssen. Andernfalls könnte eines Tages die unerwartete Wende kommen – und man mit harten Folgen aus der Kurve fliegen. 

Über den Autor:

Patrick Zurfluh ist Head of Real Estate Financing bei Loanboox. In seinen  Meinungsbeiträgen erklärt er Themen rund um die Finanzierung von Renditeimmobilien sowie das Schuldenmanagement. Dabei gibt er praktische Tipps und Tricks. 

3’000 abgeschlossene Deals mit einem Volumina von CHF 30 Milliarden

3’000 abgeschlossene Deals mit einem Volumina von CHF 30 Milliarden

Im 2022 hat Loanboox den Meilenstein von 3’000 abgeschlossenen Transaktionen mit einem Volumen von fast CHF 30 Milliarden zugunsten von Gemeinden, öffentlich-rechtlich nahen Körperschaften und Immobiliengesellschaften überschritten. Während die Fremdfinanzierungskosten deutlich stiegen, sich beispielsweise im öffentlichen Sektor in der Schweiz vervierfachten, profitierten die 800 Kunden von Loanboox vom Zugang zu 200 institutionellen Kapitalgebern, digitalen Tools und einem persönlichen Service, der ihnen Arbeit und Geld sparte – bei grösseren Transaktionen bis zu CHF einer Million.  

Loanboox ist vor sechs Jahren an den Markt gegangen, mit dem Ziel, die Fremdkapitalmärkte effizienter, transparenter und schneller zu gestalten. Bis heute haben Gemeinden, Städte, Grossunternehmen, Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften 3’000 Darlehen mit einem Gesamtvolumen von knapp 30 Milliarden Franken mit Loanboox abgeschlossen. 800 Kreditnehmer und 200 institutionelle Kapitalgeber haben im 2022 die Produkte und Dienstleistungen von Loanboox in Anspruch genommen. 

Finanzierungskosten für öffentliche Hand mehr als vervierfacht

Im 2022 hat sich ein deutlicher Anstieg der Fremdkapitalfinanzierungskosten für die öffentliche Hand in der Schweiz gezeigt. Laut Daten von Loanboox hat sich der durchschnittlich angebotene Zinssatz für 10-jährige Darlehen von öffentlichen Schuldnern im 4. Quartal 2022 um 1.7 Prozentpunkte erhöht und somit vervierfacht im Vergleich zum 4. Quartal 2021. Auch bei 5-jährigen Laufzeiten ist der durchschnittlich angebotene Zinssatz im gleichen Zeitraum um 1.7 Prozentpunkte gestiegen, was noch höhere relative Zinskosten bedeutet. Loanboox hat seinen Kunden durch Transaktionsunterstützungen und Portfolioanalysen geholfen, die unsichere Marktlage zu bewältigen und vorausschauend für zukünftige Fremdfinanzierungen zu planen. 

Immobilienfinanzierungen: CHF 250’000 Einsparungen pro Transaktion

Je höher die Finanzierungskosten, umso mehr lohnt sich der Vergleich, wie das Beispiel des neu geschaffenen Bereichs der Immobilienfinanzierung bei Loanboox zeigt: Im 2022 sparten Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften im Schnitt 40% mit Loanboox – CHF 250’000 pro Transaktion. Ina Invest AG, Logement Idéal oder die allgemeine Wohnbaugenossenschaft Aarau und Umgebung (ABAU) zählen zu den Kunden. 

43 Projekte mit zuordenbarer positiver Wirkung im 2022

Im 2022 hat das Unternehmen 591 Finanzierungen abgeschlossenen, darunter 43 mit einem Volumen von CHF 200 Millionen, die direkt den Sustainable Development Goals der UN zuordenbar sind: Erschwinglicher Wohnraum, Beitrag zur Energiewende, Investition in Gesundheitseinrichtungen und Bildungsprojekte. Seit 2022 ist das Energiestadt-Label auf Loanboox integriert. Kreditnehmer sehen zudem immer vor Abschluss der Finanzierung, wer die Kapitalgeber sind und können so nachhaltige Kriterien in ihre Entscheidungen aufnehmen. 

Erweiterung der Produkt- und Dienstleistungspalette

Neben der einfachen und günstigen Finanzierung hat das Fintech im 2022 sein Produktangebot auch in Richtung Debt Management Tools ausgebaut und weiterentwickelt. Fonds, Immobiliengesellschaften, Grossunternehmen und öffentlich-rechtliche Unternehmen können ihre Schulden somit effizienter verwalten und von Automatisierungstools profitieren.  

Kontaktpersonen

Loanboox
Philippe Cayrol, CEO
Martina 
Bühler, CMO
Talacker 50, 8001 Zürich 
+41 55 220 78 29, press@loanboox.com

Immobiliengesellschaften sparen im Schnitt CHF 250’000 pro Transaktion via Loanboox

Immobiliengesellschaften sparen im Schnitt CHF 250’000 pro Transaktion via Loanboox

Im Frühjahr dieses Jahres hat Loanboox ihre Geschäftsaktivitäten erweitert und bietet seither ihre Dienstleistungen und Tools auch im Immobilienbereich an. Nach neun Monaten kann ein sehr positives Zwischenfazit gezogen werden: Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften haben in der turbulenten Marktlage im Schnitt 40% pro Transaktion mit Loanboox Real Estate eingespart – CHF 250’000 pro Transaktion.

Die Marktsitutation ist unsicher, die Kapitalgeber sind zurückhaltender und die Zinsen sind kräftig angestiegen und volatil. Eine schwierige Ausgangssituation für viele Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften. Loanboox, die führende Finanzierungsplattform, hat sich mit dem Markteintritt in die HypothekarFinanzierung von Renditeimmobilien im Frühjahr 2022 zum Ziel gesetzt, neue Massstäbe in der Branche zu setzen und Kunden bei der Finanzierung und Darlehensverwaltung mit innovativer Technologie und massgeschneiderten Dienstleistungen zu unterstützen.  

«Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften haben in den letzten neun Monaten dank Loanboox Real Estate im Schnitt 40% eingespart – CHF 250’000 pro Transaktion. Jede Anfrage wurde erfolgreich abgeschlossen.»

sagt Patrick Zurfluh, Leiter Immobilienfinanzierung bei Loanboox. Die abgeschlossenen Volumina bei Loanboox Real Estate bewegten sich zwischen CHF 2 und 22 Millionen, die Laufzeiten lagen zwischen 3 Monaten und 15 Jahren. 

Die Kreditnehmer profitieren von den Vorteilen der digitalen Plattform (effiziente Prozesse, Datenraum, Offertenvergleich, Audit Trail und Ausweitung des Kapitalgebernetzwerks) und professioneller, persönlicher Beratung. Kapitalgeber auf der anderen Seite schätzen den breiten Zugang zu attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten, die hohe Qualität des Finanzierungsdossiers und die schlanken Prozesse. 
 
«Die Finanzierungsanfragen von Loanboox Real Estate sind professionell aufbereitet und reduzieren unseren Abwicklungsaufwand erheblich. Das Factsheet und die Plattform erlauben uns, schnelle Entscheide zu treffen und unsere Finanzierungsofferte einfach abzugeben.» sagt Michael Müller, Director bei der UBS. 

Das Auftragsbuch bei Loanboox Real Estate sei gut gefüllt, sagt Zurfluh: «Über 10 Transaktionen stehen in den nächsten Monaten an. Auch die Debt Management Tools sind gefragt. Diverse grosse Immobilieninvestoren wollen mit unserer Technologie einen umfassenden und digitalen Überblick über ihr Kreditportfolio erhalten. Das ermöglicht ihnen datengetriebene Entscheidungen.»  

Kontaktpersonen

Loanboox
Martina Bühler, CMO
Patrick Zurfluh, Leiter Immobilienfinanzierung
Talacker 50, 8001 Zürich 
+41 55 220 78 29, press@loanboox.com

Indirekte Immobilienanlagen: Deutlich weniger Dynamik im Markt

Die Auswirkungen steigender Kredit- und Finanzierungskosten sind im zweiten Halbjahr 2022 auf allen europäischen Immobilienmärkten zu beobachten. Gründe sind die geopolitischen Unsicherheiten, wirtschaftliche Turbulenzen und das «new normal» an der Zinsfront. Folgen sehen wir auch im Kapitalbeschaffungsmarkt in der Schweiz, etwa bei nicht kotierten Immobilienfonds.  

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat es dieses Jahr schon dreimal getan, die Schweizerische Nationalbank (SNB) erst zweimal: signifikante Anhebungen des Leitzinses. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB bei ihrer nächsten Sitzung am 15. Dezember ein weiteres Mal die Zinsen steigen lässt. Es wird erwartet, dass auch die SNB bald wieder an der Zinsschraube drehen wird. 

Steigende Zinsen machen Investments in den Immobilienbereich weniger attraktiv. Andere Asset-Klassen reüssieren hingegen und übernehmen ein Stück des Kuchens an verfügbarem Kapital. Dies zeigte sich in den vergangenen Monaten und Wochen beispielsweise bei angestrebten Kapitalerhöhungen von nicht an der Börse kotierten Schweizer Immobilienfonds. 

Immobilienfonds bleiben unter den Erwartungen 

Schauen wir uns etwa die im Oktober durchgeführte Emission des PURE Swiss Opportunity REF an: Der angepeilte Erlös von bis zu 35 Millionen Schweizer Franken wurde bei weitem nicht erreicht und am Ende sammelte die Fondsgesellschaft PURE Funds AG mit Sitz in Zug rund 9,3 Millionen Franken ein. Die Ausübungsquote lag somit nur bei rund 25 Prozent. In den Jahren zuvor hatte man dagegen auch in diesem Bereich viele überzeichnete Kapitalerhöhungen verzeichnet. Die PURE- Fondsleitung verbuchte dennoch den Schritt als Erfolg und verwies auf «das anspruchsvolle Marktumfeld», die Erwartungen seien «nicht vollumfänglich erfüllt» worden. Zu den Kapitalgebern zählten bestehende Investoren, die ihre Bezugsrechte ausübten, als auch neue Investoren, so PURE Funds. Die Fondsleitung will die neuen Mittel für den weiteren Portfolioaufbau, u.a. in einen Liegenschaftsankauf im Zentrum von Zug, und zur Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote aufwenden. 

Emissionserlöse deutlich schwächer 

Ähnlich erging es der Emission des nicht kotierten Mountain Resort Real Estate Fund Sicav. Der auf Tourismus-Immobilien spezialisierte Fonds wollte kürzlich rund 20 Millionen Franken Neugelder aufnehmen. Schliesslich wurden jedoch 13,07 Millionen eingesammelt, was einer Ausübungsquote von rund 65 Prozent entspricht. Der Mountain Resort-Fonds, der unter Leitung der Solufonds SA aus Morges geführt wird, plant mit dem Emissionserlös die Finanzierung des Baus einer Ferienanlage in der Hérémence im Kanton Wallis und die Erweiterung der Ferienanlage in der Gemeinde Brigels im Kanton Graubünden. 

Korrekturen bereits in der Vorbereitung

Auch beim Akara Swiss Diversity Property Fund PK, dessen neue Zeichnungsfrist Ende Oktober begann, musste Rekalibrierungen vorgenommen werden: Die Fondsleitung Swiss Prime Site Solutions wollte ursprünglich einmal ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 150 Millionen anpeilen. Jetzt sollen neue Anteile nur im Wert von maximal 62 Millionen ausgegeben werden. Die Zeichnungsfrist endet am 18. November. Der Akara Diversity PK ist aktuell (gemäss Verkehrswerten) zu 49 Prozent in der Region Zürich, zu 21 Prozent in der Nordwestschweiz, zu 16 Prozent am Genfersee sowie in weiteren Schweizer Regionen investiert. Die Nutzungsart Wohnen macht dabei einen Anteil von 53 Prozent (bezogen auf die Sollmiete) aus. 

Diese drei Beispiele zeigen exemplarisch die derzeit getrübte Marktlage auf dem gesamten Fondsmarkt. Zwar konnten zuletzt die Titel börsenkotierter Immobilienfonds wieder etwas in ihren Kursen zulegen und sich erholen. Dennoch erwarten die Marktexperten für den Rest des Jahres 2022 sowie auch übergehend in das neue Jahr 2023 deutlich weniger Dynamik und Investitionsbereitschaft bei Neuemissionen bzw. Kapitalerhöhungen in der Schweiz und in Europa.

Webinar ESG in der Immobilienfinanzierung

Webinar ESG in der Immobilienfinanzierung

Reicht der klassische Gebäudebewertungskatalog noch aus, um zuverlässige Aussagen über die langfristige Werthaltigkeit eines Gebäudes und dessen Entwicklungspotenzial zu erhalten? Welche Instrumente mit dem Zweck einer umfassenderen Betrachtung stehen zur Verfügung – für den Bestand, für Bauvorhaben und schliesslich für die gesamte Unternehmensführung? 

Deren Namen gibt es viele (Benchmarks wie GRESB, EDGE, SSREI sowie Gebäudelabels wie Minergie, LEED, SGNI, SNBS). Wir ordnen sie am Webinar «ESG in der Immobilienfinanzierung» ein und laden Sie ein, daran teilzunehmen, um einen Überblick in dieser Vielfalt zu erhalten. 

Programm

Elvira Bieri, CEO von SSREI, wird uns einen Überblick über die Zertifikatslandschaft geben. Marc Pointet, CEO von Ina Invest, wird anschliessend aus der Praxis berichten. Natürlich gibt’s auch Zeit für Ihre Fragen. 

Wann?

Mittwoch, 14. Dezember, 13.45 – 14.30 Uhr – virtuell via Zoom oder per Telefon einwählen.

Anmeldeschluss: 12. Dezember

Ziele des Webinars

  • Bedeutung von ESG / Nachhaltigkeit in der Immobilienfinanzierung aufzeigen
  • Klarheit in den Nachhaltigkeits-Zertifikatdschungel bringen
  • Praxisbeispiele besprechen 

Unsere Referenten

  • Elvira Bieri, CEO von SSREI
  • Marc Pointet, CEO von Ina Invest
  • Moderation: Martina Bühler, CMO Loanboox

Webinar verpasst? 

Sie haben das Webinar verpasst?

Die Referate von Frau Bieri und Herrn Pointet finden Sie im untenstehenden Video. Falls Sie wissen möchten, was in der anschliessenden Diskussionsrunde besprochen wurde, melden Sie sich gerne per Telefon (055 220 78 29) oder per Mail (info@loanboox.ch). 

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