Les marchés actuels des taux d’intérêt aux États-Unis et en Europe ressemblent à de folles montagnes russes (image : Depositphotos)

La Réserve fédérale des États-Unis (Fed) se dirige vers un niveau de taux directeur de cinq, voire six pour cent. La Banque centrale européenne (BCE) suit son homologue américaine avec un temps de retard et vise bientôt la barre des 4%. Il y a à peine trois ans, le 15 mars 2020, la Fed avait fixé la fourchette de taux d’intérêt entre 0 et 0,25% et l’a laissée là pendant exactement deux ans. Le 16 mars 2022, la première hausse du taux directeur de 25 points de base a eu lieu. Entre-temps, elle l’a augmenté de 425 points de base, et ce en l’espace d’à peine onze mois. Pendant ce temps, la BCE a augmenté ses taux directeurs de 300 points de base en l’espace de six mois (entre juillet 2022 et février 2023).

La dernière fois que les Etats-Unis ont connu une telle ascension, c’était en 2003, lorsque le taux d’intérêt s’élevait à 5,25% (2006/2007), le niveau le plus élevé des années 2000. La Réserve fédérale dépassera-t-elle encore ce niveau cette fois-ci ? Et avec elle, les banques centrales européennes ? Et qu’est-ce que cela signifie pour le taux directeur suisse, qui se situe actuellement à un modeste 1,0%, après être resté en territoire négatif pendant plus de sept ans (depuis le fameux 15 janvier 2015).

Pour rester dans l’image des montagnes russes : il est conseillé d’attacher sa ceinture de sécurité avant d’entamer un tour. Surtout si l’on sait que l’on risque de se retrouver dans une course folle. Pendant longtemps, l’hypothèque du marché monétaire a été considérée comme la forme de financement la moins chère. Une hypothèque à taux fixe à long terme était également judicieuse en période de taux bas, afin de se prémunir contre des taux d’intérêt plus élevés.

Le financement soumis aux anticipations inflationnistes

Actuellement, la différence de taux d’intérêt entre une hypothèque à taux fixe de dix ans et une hypothèque du marché monétaire est de 80 points de base. Cela correspond à environ 40% de la charge d’intérêts d’une hypothèque du marché monétaire. Mais cette différence se réduira à 30 ou 40 points de base si la prochaine hausse du taux directeur de la BNS intervient en mars 2023. Par conséquent, les hypothèques à taux fixe deviendraient plus attrayantes. D’autres facteurs importants à prendre en compte pour les preneurs d’hypothèques sont l’évolution des anticipations inflationnistes et l’inflation réelle. Cette dernière s’élève actuellement à 3% en Suisse, contre plus de 10% aux Etats-Unis ou dans différents pays de l’UE.

Les projections de la plupart des acteurs des marchés financiers prévoient une légère augmentation des taux d’intérêt du marché monétaire dans notre pays – et ce pour toute la prochaine décennie. Les coûts supplémentaires qui en découlent pour une hypothèque à taux fixe sur dix ans se cumulent sur toute la durée et représentent environ 5% des charges d’intérêts d’une hypothèque du marché monétaire. Si la pression inflationniste devait s’atténuer dans les mois et années à venir, les taux directeurs et donc les coûts des hypothèques du marché monétaire pourraient à nouveau légèrement baisser. La charge d’intérêts globale supplémentaire (coûts d’opportunités) pour une hypothèque à taux fixe de dix ans serait alors d’environ 30%.

La poursuite de l’appréciation du franc suisse ainsi qu’une croissance lente (voire stagnante) dans la zone euro suggèrent un scénario d’inflation plus faible. Des méthodes plus efficaces font en outre baisser les coûts de production et donc les prix de ces mêmes biens. Si cette situation devait se produire, les experts du marché s’attendent à des taux directeurs compris entre 0 et 1%. La charge d’intérêts globale supplémentaire pour une hypothèque à taux fixe de dix ans pourrait alors être de l’ordre de 60%.

Une spirale des prix avec une force centrifuge

Toutefois, si une spirale prix-salaires devait se mettre en place dans les années à venir, les preneurs d’hypothèques devraient s’attendre à une nette hausse de l’inflation. De plus, en raison de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée combinée à des facteurs démographiques défavorables (mot-clé : vieillissement de la société = moins d’actifs sur le marché du travail), les experts s’attendent déjà en soi à un niveau de salaire plus élevé à l’avenir. Les effets déflationnistes que l’on a connus au cours des dernières décennies grâce à la mondialisation dans les chaînes de production et de logistique disparaîtront également. Ainsi, des taux directeurs supérieurs à 2 ou 3% seraient à nouveau possibles en Suisse. Et par conséquent, l’hypothèque à taux fixe de dix ans deviendrait une alternative plus avantageuse que l’hypothèque sur le marché monétaire, puisqu’elle permettrait d’économiser environ 25%.

Peu importe comment on tourne la situation et comment les marchés monétaires et les taux d’intérêt évoluent : une période d’incertitude nous attend et les montagnes russes se poursuivront dans les mois, voire les années à venir. Et peut-être pas en pleine lumière du jour, mais dans l’obscurité. C’est pourquoi je pense qu’il convient de miser sur un mélange d’hypothèques (avec des taux d’intérêt et des durées différents) afin de ne pas à avoir agir complétement dans le vide. Dans le cas contraire, un retournement de situation inattendu pourrait se produire un jour – et l’on pourrait être éjecté du virage avec de graves conséquences.

À propos de l’auteur :

Patrick Zurfluh est responsable du financement immobilier (Head of Real Estate Financing) chez Loanboox. Dans ses articles d’opinion, il expose des thèmes relatifs au financement des immeubles rendement ainsi qu’à la gestion de la dette. Il y donne des conseils pratiques et des astuces.