Das deutsche GEWOS-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung mit Sitz in Hamburg geht davon aus, dass es im laufenden Jahr 2022 zu einer «Trendumkehr» auf dem deutschen Immobilienmarkt kommt. Gemäß der aktuellen GWOS Immobilienmarktanalyse IMA®, die als einzige flächendeckende Studie gilt, die auf Basis tatsächlicher Verkäufe basiert, wird ein Umsatzrückgang auf dem deutschen Transaktionsmarkt prognostiziert. Der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt hatte im vergangenen Jahr 2021 erstmals die Marke von 300 Milliarden Euro überschritten.

Die großen Umsatzsteigerungen auf dem Immobilienmarkt verursachten vor allem die Segmente Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie die Top-10-Städte Deutschlands: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Dortmund und Essen. Der vom GEWOS-Institut erwartete Umsatzrückgang wäre der erste seiner Art seit nunmehr 13 Jahren. Diese «Trendumkehr» dürfte noch einmal akzentuiert werden mit einer seit über 70 Jahren nie dagewesen hohen Inflationsrate in Deutschland. Diese dürfte im vergangenen September 2022 bei sage und schreibe zehn Prozent gelegen haben, wie das Statistische Bundesamt Destatis in Wiesbaden bekanntgab.

Zielmarke in weite Ferne gerückt

Weniger Immobilienverkäufe, steigende Zinsen, hohe Inflation – was passiert da mit dem hehren Ziel der rot-gelb-grünen deutschen Bundesregierung und ihrer Bau- und Wohnministerin Klara Geywitz? Der im Dezember 2022 unterzeichnete Koalitionsvertrag sah Folgendes vor: «Unser Ziel ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen. Dafür werden wir die finanzielle Unterstützung des Bundes für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung fortführen und die Mittel erhöhen.»

Doch spätestens mit den jüngsten wirtschaftlichen Entwicklungen scheint dieses Ziel in weite Ferne gerückt. 2021 wurden gerade einmal deutschlandweit 293.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Die 400.000er Marke für 2022 ist wohl Illusion. Ministerin Geywitz hält zwar an diesem Ziel weiter fest, rechnet aber für dieses Jahr nur mit «über 200.000 Wohnungen». Das Zwischenfazit: Es wird weiter zu wenig gebaut. Die vor der Tür stehende Rezession und die gestiegenen Kosten für Baumaterialien tragen zudem bei, dass private Investoren und Projektentwickler sicher geglaubte und finanzierte Bauvorhaben überprüfen und neu durchrechnen müssen.

Kommt der Kanzler-«Wumms» auch auf dem Wohnungsmarkt?

Diese Entwicklungen führen andererseits auch dazu, dass Banken jetzt bei der Immobilienfinanzierung genauer hinschauen. Die «Immobilien-Zeitung», das Leader-Medium der deutschen Branche, titelte in seiner jüngsten Ausgabe (29. September 2022): «Kreditplattformen bringen sich in Stellung». Potenzielle Darlehensnehmer benötigten «schnellen Zugriff auf den geeigneten Fremdkapitalgeber und zügige Kreditentscheidungen», schreibt Titelthemen-Autor Ulrich Schüppler. Digitale Plattformlösungen könnten dies ohne weiteres schnell und zuverlässig bieten.

Die eingangs beschriebene «Trendumkehr» betrifft somit nicht nur den Immobilientransaktionsmarkt in Deutschland, sondern auch Projektentwicklungen, Finanzierungen und das vor allem auf dem Wohnungsmarkt. Zudem will die öffentliche Hand, wollen Kommunen, Bund und Bundesländer in Deutschland wieder verstärkt als Bauherr auftreten. Der öffentliche Wohnungsbau könnte gar vor einem großen «Revival» stehen. Sollte sich denn Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) dazu entscheiden, Milliardeninvestitionen auch auf dem Wohnimmobilienmarkt mit einem «Wumms» loszutreten.

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Julian Grimm, Head of Real Estate Financing Deutschland, Loanboox GmbH
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